吴其伦：2014年后调控时代中国房地产趋势预判

　　可见，我国房地产已迎来双轨制时代，2014年及以后相当长一段时间，在房地产市场充当重要角色的主体将是政府和房企。具体表现为：一是在棚户区改造及廉租房建设方面，由政府主导;二是在公租房、自住型商品房的建设与供应方面，政府与房企协作;三是在中高端商品房市场，由房企主导，政府承担服务及监管职能。 

　　三、地产下半场，房地产分化将成主要特征并在相当长的时期存在

　　房改以来，在政府的大力扶持下，中国房地产市场得以快速发展。可随着房价的不断上涨，社会矛盾日益激化，房地产上升动能已经日渐疲弱。如果将房地产发展历程看做一场比赛的话，现在已经到了下半场时间。

　　房地产下半场，最大的特点应该是分化，并且，房地产分化将在相当长的时期存在。具体体现在：一是产品分化，高端商品住宅日渐低迷，中、低端住宅逐步向好;二是区域分化，一、二线城市市场震荡下降，三、四线城市市场稳中有降，县、镇级市场逐步向好;三是战略分化，大型房企将加快工业化、产业化步伐，中小型房企将更多地选择与政府合作，进军商业地产的房企将选择跨产业的资源整合。

　　四、畸高状态下，商品住宅价格将步入下行通道

　　国家统计局12月18日公布的数据显示，11月份70个大中城市中，四个一线城市的房价涨幅全部同比超过20%。其中，上海11月新建商品住宅价格同比上涨21.9%，全国最高;北京同比上涨21.1%，深圳同比上涨21.0%，广州同比上涨20.9%;另外，同比涨幅超过10%的城市超过20个。结合全年数据，2013年的房价几乎呈单边上扬的态势。

　　不少地产人及专家都认为，2014年，房价将延续上涨态势。对此，笔者的观点是，房价即将步入下行通道，理由如下：一是目前房价已然畸高，远远超出民众承受;二是政府加大保障房及自住商品房供应将在很大程度上稀释商品房市场需求;三是中央稳健的货币政策基调将令房地产市场资金吃紧;四是美国QE退出将在很大程度上降低海外热钱进入房地产市场的可能;五是中央提出大力发展现代农业、战略性新兴产业，加快发展各类服务业，将在很大程度上令囤积在房地产的资金流向现代农业、新兴产业及服务业。

　　当然，由于房价上涨的惯性犹在，房价或将从第三季度开始步入下行通道。