楼市“二次调控”满月：楼市成交量先于房价下滑

　　一个月前的9月29日，国务院针对地产调控再出重拳，推出了相比于之前的政策更加严厉的新一轮房地产调控措施。这被业界称为房地产“二次调控”，又称作“新国五条”。截至昨日，“新国五条”出台执行刚好满月，市场反应究竟如何？

　　记者调查发现，尽管今年的“银十”因为这次调控显得成色不足，但是一些大型房地产企业前三季度销售业绩尚好。从全局的情况来看，各地住宅市场表现各异，9月份以来的成交量持续上升的势头受到限制。

　　据中原监测各地住宅市场成交调查数据显示，一线城市京、沪、穗3城市房屋成交量环比降幅2至4成。二线城市中，除成都和重庆在国庆节后成交量出现持续上升外，其余城市都是交上了或持平或下降的业绩单，其中，天津、杭州成交量环比基本持平，武汉却遭遇了环比近四成的降幅。

　　从成交价来看，一线城市的中高档商品房价格依旧维持在高位运行。根据最新调查，北京中高档二手商品房价9月为22746元/平米，而今年1月则为22718元/平米。北京中原三级市场研究部的分析认为，报价平稳的原因主要有三。首先，大部分业主心态平稳，多有几套房产不急于出售；其次对中长期市场房价预期仍看好；再次，各类投资渠道中房屋的保值增值以及双重收益性（出售和出租收益）仍被业主看好。

　　在持续的调控下，各家房企目前面临供应放量、销售受控、土地清查、资金门槛提高等多重压力。若各方政策严厉执行和共同作用的话，开发商压力势必将越来越大。

　　不过，从近期陆续公布的上市房企3季报情况看，前期住宅市场良好的销售令各家标杆房企所拥有的资金情况尚好。统计数据显示，万科、保利、中海、富力、复地等5家销售额已完成年度计划的四分之三，金地、雅居乐也都完成了销售计划的70%以上。

　　被寄予厚望的“新国五条”，主要包括对各地贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施落实不到位的行政问责、上调首套房二套房的首付款比例至30%和50%、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策、加大住房交易市场检查力度等。此后，各地纷纷出台细则，落实楼市调控政策。其中十多个城市的住房“限购令”成为各方关注焦点。接着，京浙等地又出台了商品房预售款监管办法。而近日，国务院重申“坚决遏制部分城市房价过快上涨，”再度发出楼市调控不动摇的声音。

　　调控还没有结束，或者说，间接的调控还没有结束。国庆节长假过后，证监会明确，房地产企业再融资需要征求国土资源部的意见；19日，央行又宣布从20日起上调存贷款基准利率；次日，住房和城乡建设部也宣布上调公积金存贷款利率。

　　尽管此次出乎意料的加息并非是直接针对房地产市场的调控手段，但从客观效果而言，势必会对房地产市场产生影响。由政策变动原因造成的退房现象一时成为热门话题。而今，贷款利率提高，购房成本进一步增加，购房需求明显受到抑制。