碧桂园2500亿海上造岛 杨国强如何撬动梦想城邦？

　　碧桂园马来西亚区域副总裁于润泽介绍称，之所以选择马来西亚的新山市，是因为：“马来西亚是亚洲人口增长和经济增长较为稳定的国家，其毗邻新加坡，制造业和服务业相对发达，而且更为关键的是这里的土地是永久产权的。”

　　最初在马来西亚选址森林城市的时候，我们曾经想在马来西亚这里买一块足够大的土地，但是因为马来西亚这里土地产权分散，跟‘地主’的谈判时间长并且复杂，于是填海造陆的想法油然而生。”

　　“在经过严密的测算后，填海造岛过程中会因为自然沉降因素而形成了一个下沉的空间，这就会形成森林城市立体分层交通的第一个空间，这也成为我们最后选择填海造岛的原因。”于润泽介绍称。

　　杨国强的“理想国”

　　对于碧桂园来说，出征马六甲，卖房子仅仅是一个起点。

　　森林城市是碧桂园的一个“海上试验田”，除了会建造成为立体分层的智慧城市之外，碧桂园真正的身份不是开发商，而是“城市运营者”。

　　国际知名咨询公司麦肯锡曾经为森林城市定制了一份未来产业规划的完整方案，瞄准旅游会展、医疗保健、教育培训、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技、绿色与智慧产业共8大产业。产城融合是森林城市的发展路径，碧桂园要将“人工岛”变成“人口岛”。

　　据于润泽透露：“碧桂园构想在森林城市未来的运营上。碧桂园将成立一个城市运营公司，提供城市运营所需的基础生活设施，包括交通网、水电网、商业配套、物业管理等。由企业来运营，整个城市的运行效率会更高。”

　　如果城市的公共基础上设施由企业承担前期投入会非常大，对于此，于润泽解释称：“由于森林城市是填海造陆，土地成本是可控的，我们会根据财力来适当调整开发的进度，以保证项目正常进行。”

　　作为一个城市的运营者，卖房子是第一步，也是基础，于润泽认为：“森林城市实现住宅先行，因为住宅的快速销售可以实现回款，保证充足的现金流来支撑后续基础设施的建设。”

　　如果这个构想得以实现，作为城市的管理者，森林城市带给碧桂园的收入就不仅仅是房子销售，还包括商业地产租金、物业费、水电等各项城市运营中的服务性质的收入。这样无论是从形态上还是从内核上，森林城市都是一个令人期待的实验样本。

　　而从森林城市治理的角度，马来西亚伊斯干达特区的政府也给予了碧桂园相当大的“权力”，伊斯干达特区首席执行官拿督伊斯迈在接受人民网记者采访时表示：“伊斯干达特区是政府和企业合作的典范，在马来西亚，政府是支持企业对类似于森林城市这样的项目进行自我管理和运营的，包括园林绿化或者社区安保，企业扮演了政府代理的角色，政府相当于外包了部分服务给企业。”

　　开启“碧桂园模式”

　　出海投资、耗资2500亿元，前后开发周期长达20年，森林城市的开发难度不言而喻，那么如何将梦想化为现实的呢?

　　突破点在于“政府背书”，碧桂园一方面借用中国房企出海投资的浪潮，利用“一带一路”战略开山取路，目前森林城市已被广东省列入“一带一路”建设十大推荐项目;另外一方面，寻求马来西亚当地政府支持并与柔佛州人民集团私人有限公司进行合作开发，该公司有马来西亚柔佛州政府背景，目前双方各自占股60%和40%。

　　当地政府在政策方面给予了森林城市特别优惠，在新山市伊斯干达特区内，外国投资者申请马来西亚“第二家园”资格时有专业团队服务办理;在教育、医疗、旅游等投资领域符合条件的产业可获得的税务优惠相当可观，包括5年免税或者5年的100%投资税抵免，这对企业在营运的前期减轻不少负担。

　　碧桂园集团相关负责人表示：除了旅游、教育、医疗等产业及公司的相关商业活动，可获得的专属税务优惠政策外，森林城市的独立海关也已获批，并且已在3月6日被马来西亚首相纳吉宣布为免税区。据悉，碧桂园与马来西亚政府正积极商谈，促进免税区的政策细节尽快落地。目前规划的免税政策范围不仅针对免税购物免除消费税及进口税，更有望将利益延伸到在森林城市设立基地的离岸产业，实现带动经济，引入人流，创造产城融合的繁华之城。