北京单价10万+顶豪成交暴增5倍 新高价地为旧高价地解套

　　在一线城市频频造高价地的催化下，京沪今年进入“顶豪年”。单价“10万元+”，总价2000万元以上豪宅成交量爆棚。

　　据中原地产研究部统计数据显示，2016年前5个月，北京单价“10万元+”的顶豪签约162套，与2015年同期的25套相比，同比上涨548%。

　　无独有偶，据上海链家市场研究部统计数据显示，截至5月29日，上海2016年新房市场中顶级豪宅(成交均价10万元/平方米以上)成交量为528套，与去年同期相比大幅上涨5.1倍，仅前5个月成交量便达到去年全年成交量的86.6%。

　　“上市房企动辄上百亿元大规模低成本公司债获批，推升了高价地的持续出现，邻居‘新高价地’的出现为旧高价地的解套创造了条件，目前市场上去化速度较快的顶豪项目正在加速抢夺高净值人群。”有业内人士向《证券日报》记者透露，在顶豪遍地的京沪楼市中，未来高价地的入市难度将很大。

　　旧高价地消耗高端需求

　　据中原地产研究部统计数据显示，今年前5个月，北京共有26个豪宅项目签约单价属于“10万元+”范围，其中总价5000万元以上顶豪签约接近30套。

　　记者注意到，目前在售顶级豪宅去化量较高的基本都是旧高价地，或者老项目的后期房源。例如，使馆壹号院(楼盘资料)签约36套、中赫·万柳书院签约25套、琨御府签约22套、泛海国际(楼盘资料)签约19套、龙湖·西宸原著签约9套等。

　　值得注意的是，随着新高价地的持续诞生，一线城市顶豪供应量将增加，但顶豪的主要购买力高净值人群去年却迎来首次下滑。

　　据莱坊携手中银国际发布的2016年《财富报告》显示：十年间，全球超高净值人士的数量增长了61%，其中新兴经济体的增幅最高，预计到2025年，全球超高净值人士的人数将增长41%至263483名，增幅较过去十年放缓。而十年来，超级富豪人数在2015年首次出现下滑。

　　不过，莱坊亚太区研究部主管NicholasHolt接受媒体采访时表示，总体而言，超高净值人士在全球物业投资，特别是豪宅投资上存在较强需求。根据调查，平均住宅房产占超高净值人士投资财富的四分之一。54%的受访者表示其客户在过去十年间增加了对住宅物业的投资，逾40%的受访者预期此类投资将会在未来十年继续增加。

　　然而，在全球资产配置中，中国京沪两市能够吸引的超级富豪到底有多少?虽然一线城市豪宅仍会热销，但另一个市场现象则是，过去高溢价地块和开发商增加豪宅附加值能力较强的已入市销售的顶豪项目正在抢夺高端需求。

　　别墅类豪宅遭抢

　　事实上，相比高端公寓、平层豪宅，更具稀缺性的别墅产品热度似乎更高。

　　据中原地产研究部统计数据显示，今年前5个月，北京别墅类物业签约已经达到了2344套，合计签约金额达到了254亿元，同比上涨了187%，签约金额上涨更是高达206%，甚至出现了单月成交量首次突破700套的历史纪录。

　　从供给端来看，自2003年别墅用地禁批之后，相比公寓豪宅、平层大宅，别墅成为北京高端市场上“稀缺之中的稀缺产品”，供应量少，需求旺盛，更是全球资产配置的保值之选。目前来看，北京整体别墅市场库存在7000套左右，而一线城市豪宅量价齐升的市场预期已带动了别墅产品的热销。

　　据了解，北京中央别墅区和京西板块正在发力，上述成交量较为集中的项目在此多有聚集，尤其是过去高价地频出的中央别墅区心脏孙河板块。2013年，龙湖第一个进入孙河，开发了龙湖·双珑原著(楼盘资料)。随后，泰禾、中粮、首开、懋源等开发商也纷纷进入，短短3年时间，孙河成为北京最受瞩目的板块，这也促成了龙湖地产(龙湖·时代天街龙湖·香醍溪岸)对该区域的“二回头”。