广州万科六年潜伏 底价竞得广州南站6宗商业地

　　年末广州土拍竞争白热化时，万科却在广州南站商圈以底价一口气拿下了6宗地块。

　　12月12日，万科通过6个子公司竞得广州番禺区石壁街南站核心区地段的6块商务金融用地，总土地面积约8.24万平方米，计容建筑面积达45.17万平方米，成交总价38.47亿元。

　　出让信息显示，上述地块均为商务金融用地，并且均为广州市番禺区石壁街石壁一村股份合作经济社和石壁四村股份合作经济社的留用地。

　　早在2011年，万科就与石壁一村和石壁四村签订了留用地项目合作框架协议，并在上述地块已投入土地整理、规划、前期工程建设等前期费用。地块出让条件也设置了“防火墙”，即便有其他竞买人竞得上述土地，7天内须与万科公司达成有关协议。

　　广州万科方面对观点地产新媒体表示，目前并无关于南站枢纽中心城项目的最新信息可以公布。

　　按照万科此前公开披露，将在广州南站商务核心区打造枢纽中心城，总建面高达134万平方米。从体量而言，这无疑将成为广州万科的重头项目。

　　从前期合作协议和投入来看，万科此次摘牌南站地块并不令人意外，更令人关注的是万科将会如何打造南站项目。

　　截至目前，广州南站商圈尚无成熟的大型商业综合体落成，首批公开出让地块在五年前亦曾集体遭到“冷遇”而数度被延迟出让。

　　今年初广州市公布的2016年建设用地供应计划宗地表显示，南站商务区仍有27宗商服和商住用地待出让。

　　万科潜伏

　　此次万科摘牌的6宗地块位于广州南站核心区地段，其在2011年便通过与村集体合作的方式介入了地块的开发。

　　2010年 9月，番禺石壁一村和石壁四村经济合作社就经济发展留用地进行了公开招商，并最终选择万科为合作伙伴，分别在2011年11月和7月与万科企业股份有限公司签署了留用地项目合作框架协议。

　　值得注意的是，按照这两份框架协议，万科获取的地块并不仅止于此次摘牌的8.24万平方米6宗地块。石壁一村和石壁四村在框架协议中明确，涉及的留用地面积分别为4.91万平方米和20.99万平方米。

　　达成框架协议后，万科与石壁村合作的项目在2013年正式开工。公开信息显示，2013年11月，石壁一村和石壁四村举行了“万科金壁”留用地开发项目奠基仪式，项目采取“村出地、开发商出资、建成物业分成”的开发模式，计划打造为大型城市商业综合体项目。

　　据广州万科今年公布的信息，南站项目位于广州南站商务核心区，基地距离广州南站步行可达。由于南站作为联接全国南北、珠三角地区的重要枢纽地位，万科力图打造集商贸于一体的枢纽中心城项目。

　　该项目的物业构成包括住宅、办公、公寓和商业，总建筑面积是134万平方米，其中商业部分定位是一站式购物中心，南站万科广场的面积约6万平方米，预计开业时间是2018年。

　　有市场人士分析指出，如果加上前期投入成本，万科此次摘牌6宗地块的价格并不算便宜，而且商业规划和氛围尚未完全落地和成熟的南站商圈，对于万科而言也是个挑战。

　　南站冷暖

　　出让结果显示，万科摘牌的南站6宗商务金融用地楼面价均超过7800元/平。

　　具体分别为：15号地块8670元/平;4号地块楼面价8405元/平;3-2号地块楼面价8867元/平;8号地块楼面价9044元/平;1号地块楼面价7857元/平;16号地块楼面价8794元/平。

　　如果加上前期投入的土地损耗费等费用，这些地块的实际楼面价或许远不止上述纸面数字。

　　这笔投入在留用地项目框架协议中可窥一角：按照石壁一村和石壁四村与万科签署的协议，从招商中选到地块物业交付日为止，万科须按照每年每亩3万元的保准支付土地损耗费。

　　同时，签约协议时的留用地并未实现七通一平，土地平整及后续项目开发涉及的所有费用均由万科负责。

　　在土地成本之外，万科在南站商圈打造大型商业综合体的前景也颇为引人关注。2011年，南站商圈首批地块出让，就曾因难获房企青眼而数次出现延期出让及流拍。

　　2011年9月份，广州政府就南站商务区的31宗进行了推地推介会，并以南站作为华南地区综合客运交通枢纽及现代商务区的定位为宣传重点。

　　然而，广州大部分房企彼时似乎并不“领情”，从两次延期出让到最后部分地块直接终止出让，南站商圈首批地块出让成绩难言理想。

　　2011年11月至2012年3月共成交8宗用地，6宗地块为底价成交，商服用地楼面价介乎5000-5332元/平，商住用地楼面价约7000元/平。

　　彼时业内人士普遍认为，南站商圈地块遇冷主要原因在于规划方案和商业定位不甚清晰，且商业氛围不足以支撑房企接受该批地块略高的起始价。

　　此后四年，广州南站商务区地块似乎陷入“冬眠”，后续也并未有亮眼的出让成绩。按照广州市公布的2016年建设用地供应计划宗地表，目前南站商务区仍有27宗商服和商住用地待出让。

　　有市场人士分析认为，万科投资广州南站商务区项目，不排除是看中城市交通枢纽的客流需求。但广州南站虽然客流庞大，却难以停留，而且南站商务区目前居住氛围淡薄，整体商业氛围都尚未成熟。

　　也有分析指出，万科押注南站大型综合体项目的底气，或许还是用作销售的住宅产品。据中建四局今年中标万科南站项目工程公告，万科在南站附近拟建9栋住宅，总建筑面积33.7万平方米，后期还将陆续开发其他项目。