禅城奇槎片区：广佛商圈新地带 貌变路通或成投资热点

　　2016年佛山楼市形势良好，据佛山住建局官方数据统计，佛山2016年卖楼17.3万套，住宅均价9520元/平方米，楼盘均价相比去上涨不小。随着广佛同城水平越来越高，广州客来佛山购房置业已经渗透了佛山各个区域。据中原地产研究中心的统计数据显示，2016年来佛山置业的广州客接近4成，总共买走了近7万套的房子。而广佛交界处的楼盘一直是投资置业的热点，2016年随着广佛地铁二期通车和魁奇路东延线的建成，广佛交界处的前沿位置又增加了顺德新城和禅城奇槎两个区域。

　　禅城奇槎片区长期以来因交通不便以及村级工业园区等原因，一直是佛山投资置业的冷门区域，素有“禅城的西伯利亚”之称。不过这个区域正在悄悄改变：魁奇路东延线的通车，打通了与佛山各区尤其是广州南的壁垒；高价地的拍出，或将为奇槎的发展带来新的景观；自然环境的改善，提升了居住价值；邻近广州南的区域的优势，这些都让人们重新认识到它的价值，或者它将会是佛山下一个投资置业的区域。

　　奇槎片区航拍图

　　区域现状： 结束“矮穷挫” 成宜居新区

　　禅城奇槎位于佛山市中心城区禅城东南部，片区规划范围主要为佛陈桥以东、魁奇二路以南、桂澜路以东与东平河堤合围区域，总面积约2平方公里，规划常住人口4.3万，建设规模340万平方米。长期以来奇槎片区的发展相对于其他片区来说比较滞后，较欠缺高端大型的生活配套，片区内是较为初级的村级工业园区。

　　尽管奇槎片区“矮穷挫”了好多年，不过现在它的面貌正在发生改变。首先体现在商业配套方面。目前该片区内有奇槎农贸市场、石啃市场、彩虹肉菜市场、鄱阳市场、鹏兴百货商场、万家超市等各类超市商店，能满足日常的消费需求;由于道路通达，该片区的居民还可通过桂澜路可到金融高新区的万达广场、天河城百货以及季华商圈的鹏瑞利广场、顺联国际等一些高端的商业体购物消费；而2016年11月出让的两个地块还将配建农贸市场、商业商务娱乐康体物业，将再次增加该片区的商业配套。

　　在教育方面，奇槎片区内有奇槎幼儿园、奇槎小学、环湖小学、石肯中学、佛山英华学校。未来片区内的科教地块还将规划教育街区，总面积约150亩，含公办名校、国际学校、重点幼儿园、教育mall，预计2018年正式招生，届时可满足孩子的上学需求。

　　医疗方面，奇槎片区内则有奇槎社区卫生站、石啃卫生站，周边还有第一人民医院、第二人民医院、第三人民医院、第四人民医院、澜石医院等医院。　　

  

　　奇槎片区航拍图

　　此外，禅城区《政府工作报告》提出，今后五年要全力推进城市提质“三大行动”，全力实施植产兴业“三大战略”。政府工作相关负责表示，石湾镇街道要抢抓魁奇路东延线开通以及未来双地铁的机遇，以城市高端化引领产业高端化，把奇槎片区打造成国际化产业社区、现代化智慧创新商务中心，推进道路、绿化等多项工程的建设，预计完工之后，奇槎片区的基础设施水平将达到国际化先进城市的建设水平。

　　经过建设改造，奇槎片区将成为“佛山东部的城市中心、智慧创新中心及文化滨水新城”，通过交通对接、商住区建设、产业落户以及公园、滨河景观的提升改造，塑造出一个对接都市繁华与生态宜居的新区。

　　交通通达 变广州南前沿之地

　　奇槎片区最大的改变要算道路的完善。人们常说路通财通，这句话用来形容奇槎片区再合适不过了。过去因为奇槎片区与外部区域的交通不通达，使其成为禅城楼市的一个冷门区域。在其他片区的土地和楼盘被炒得一片火热的时候，奇槎片区还是一片静悄悄，居住价值没有获得市场的认可。不过随着奇槎片区道路的通达，奇槎将获得新的发展，其价值也将获得重新评估。

　　奇槎片区周边有魁奇路、绿景路、桂澜路、南海大道等多条城市干道，通过这些干道可以连通佛山各个区域，桂澜路一路北上可直达千灯湖繁华商圈，沿线分布有鹏瑞利广场、南海万科广场、寰宇城、宜家家居、万达广场、天河城百货等10多个大型商业体项目，可弥补奇槎片区内部缺少大型商业体的情况，享受到邻近片区的繁华。

　　而最近开通的魁奇路东沿线建成通车打破了佛山禅城与各区以及广州之间的壁垒，从而使得成为南海、顺德进入禅城的重要门户，更让奇槎片区处于广佛交界处的前沿位置。奇槎与广州番禺在地理上相隔只有十几公里，魁奇路东延线开通后从奇槎片区前往广州南站只需要约20分钟，从而使得奇槎的辐射区域从佛山中心城区拓展到广州的重要交通枢纽——广州南站。在广佛同城大势所趋的情形下，奇槎片区或将成为下一轮广佛客争夺的区域。　　

　　此外，而地下轨道交通也将为奇槎增值。据了解，佛山地铁2号线，将于2019年通车，起于禅城南庄，途经奇槎片区接驳广州地铁2、18、20号线，6站直达广州南站;而根据规划，未来的佛山地铁6号线也将经过奇槎，建设奇槎站，通过地铁可快速 2分钟贯穿禅城桂城和顺德，并连接广州地铁5号线，届时7站可通达广州南站，实现广佛同城生活。伴随路网的完善，奇槎片区的辐射范围将会扩大，所谓路通财通，届时的发展将获得更大的提升。　　

 魁奇路东延线联通其他区域

　　自然环境：打造休闲双公园 开门见绿

　　优质的自然环境一直是人们看重的居住条件，在佛山各区当中，千灯湖、亚艺湖、汾江河等都聚集了许多的楼盘，这些楼盘因为自然环境优越获得了广大购房者的青睐，而奇槎片区自然环境因为环境污染问题，一直不被重视，不过经过大力的整改以及半月湖湿地公园、奇槎滨江公园等景观的建设，这种情况很快得到改善。

　　据了解，奇槎片区最大的公共绿地半月岛湿地公园已基本建成，部分区域已面向市民开放。公园内，规划有8000平方米的荷花池和一览东平河风光的绿道和亲水平台，建设了超4000平方米的市民广场及儿童活动场地，以及足球场、篮球场等运动设施。未来，花海观鱼、绿道骑行、踢球散步等各种休闲运动都可以在这里进行，此外还将种植细叶榕、宫粉紫荆、桂花、日本星花等植物，成为一个集合休闲、休闲、美景、运动等多重功能的休闲公园。公园内树木葱茏，草地青翠，环境幽美，空气清新，实在是游玩的好地方。

　　此外，奇槎还打造了滨水公园，预计在今年1月份建成。奇槎滨水公园是专为市民提供观赏、休闲、游憩、文化交流的公共绿地，其绿化功能将对奇槎片区布局、生态环境改善起到重要作用，为市民创造悠闲怡人的休闲场所。奇槎滨水公园将通过打造活动娱乐区、生态休闲区、滨水休闲区等功能区，满足市民多样化的户外活动需求。

半月岛实景图

　　奇槎片区打造半月岛湿地公园、奇槎滨水公园，以滨水景观带、休闲公园等形式，把绿色融入其中，形成出门见绿的生态景致，提升了片区的自然环境，宜居价值得到大幅度提升或可比拟绿岛湖、千灯湖片区。优美的自然环境或将吸引更多的购房者到此投资置业。

　　土地情况：开发高价抢地 前景可观

　　2016年，奇槎片区连续3次拍出高价地，一次是科教用地，两次是商住用地，这三次拍出的地在教育、居住、商业方面均有较高的要求，将为片区的教育、商业、娱乐配套增光溢彩，对于完善片区的生活配套，提升片区的生活水准有不小的作用。

　　2016年10月26日，奇槎华祥路一宗3.8万㎡科教用地出让。出人意料的是，竞争一向温和的科教用地在本次出让中遭到激烈的抢夺，该地块经过了136轮的激烈竞价,溢价率高达152%。最终，禅城东部商务区投资建设有限公司以总价2.4亿元竞得，楼面价4831元/㎡。　　

 奇槎片区出让的两个地块

　　2016年11月24日，奇槎片区绿景路南侧、规划十二路西侧Td2016(cc)WG0006地块被五矿建设最终以15亿元配建6万方竞得。据出让文件显示，地块配套建设要求方面，规划十二路西侧地块需规划建面不小于2000㎡的农贸市场以及建面达1000㎡以上的托老所各一处。

　　2016年11月28日，奇槎板块规划十二路以东的4.96万㎡商住地TD2016(CC)WG0007地块被绿城以17.36亿元配建6.93万方竞得，地块面积约4.96万㎡万平，剔除配建房后楼面价16632元/平方米，创下当时佛山土地出让楼面价新纪录。　　

　　根据文件要求，五矿所拿之地需建设农贸市场，绿景所拿地块需建设商业商务娱乐康体物业，届时片区不但增加两个高端的居住小区，更可为片区增添商业娱乐物业，片区内购物消费也可更加方便。两大地块的成功出让以及配建物业或将能够为奇槎片区增添商业、购物、娱乐等相关配套，满足各项生活需求，拉升片区的生活的水平。

　　楼盘：入驻不多 多种因素抬高楼价格

　　奇槎片区由于长期以来交通滞后，村级工厂较多，片区内的土地尚未获得开发，目前奇槎片区入驻的楼盘不多，只有招商依云上城、时代香海彼岸、龙湖天光华府、保利碧桂园天汇等数个，居住氛围还不是很浓厚，而目前在售的项目仅时代香海彼岸、龙湖天光华府、保利碧桂园天汇三个楼盘。

　　尽管片区内的楼盘较少，不过楼盘的价格今年内已经上涨好几千了，并且有楼盘项目将目标客户群投向广州的购房者。

　　据房掌柜统计，时代香海彼岸在2016年7月底开盘时推售的精装洋房产品的均价是14000元/平米，到了2016年12月底价格已经上涨到了16500~19000元/平米，价格上涨了四五千；而龙光天湖华府2016年年初推出的带装修洋房产品均价约为14000-16000元/平米，到了年底均价已达到195000元/平方米，三到五千元；保利碧桂园天汇2016年9月份推售产品的整体均价约15000元/平米，12月份价格提高到18000元/平方米，价格上涨了三千元。

　　据了解，绿景路通车、魁奇路东延线通车以及自五矿、绿城拿下时代香海彼岸对面的地块之后，时代香海彼岸借势做宣传，11月底房掌柜踩盘时代香海彼岸之时，该项目的销售人员便透露出项目因为五矿、绿城进驻楼盘即将涨价的消息，12月底价格就由16500元/平米调至17000~19000元/平米;而保利碧桂园天汇的置业顾问由于魁奇路的通车，到访项目的广州的购房者增多了，该项目还将把计划2017年春节之后将更多精力面向广州客推销项目。

　　片区楼盘价格上涨，业内认为，一方面是由于魁奇路的开通，正所谓路通则财通，魁奇路通车让禅城奇槎临近广州南站的地理优势得以凸显;令一方面，高地价带来的必将是房价的上扬，五矿、绿城高价拿地抬高片区楼盘的价格；还有片区内部的自然环境、配套完善等综合原因。

　　专家：地理优势明显 价格短期内平稳为主

　　禅城奇槎片区目前楼价上涨，逐日受到市场的青睐，其区域优势如何?未来的楼价有将怎样呢?

　　中原地产市场研究副经理黄志兴分析，奇槎片区主要拥有三大优势，首先是地理上的优势。奇槎片区毗邻广州南部，但是魁奇路未开通之前两地往来较为费时，区域价值不明显，而魁奇路东延线的开通让片区与广州南部的距离缩短，优势更加明显;此外，奇槎片区毗邻禅城桂城南海，道路的通达让其成为连接禅城、桂城、南海的门户，地理位置的重要程度突出。

　　另外两个优势是大开发商高价拿地进入片区以及政府的对片区的规划建设。黄志兴认为，五矿、绿城等大开发商的实力进驻是片区价值的最好诠释，而政府对奇槎片区的全新规划并大力投入资金建设，将能让奇槎片区的各种市场配套完善，因此奇槎片区将会迎来新的发展局面，将会成为新兴的发展区域，或将成为热点的投资置业区域。

　　而对于片区内的楼价，黄志兴认为，片区内楼盘的价格将会比广州南部和千灯湖金融高新区的楼价低，将会与禅城市中心的楼价形成梯队，从长远来说，奇槎片区的价格还会上涨，但是目前已经涨到了18000~19000元/平米，价格短期内将以平稳为主，这样的价格将有利于导入禅桂和广州的客户。

　　部分入驻楼盘状况简介

　　保利碧桂园天汇： 望江大盘优质生活

　　保利碧桂园天汇位于禅城区桂澜路和东平路交汇处,是保利和碧桂园两大房企联手打造的住宅项目，占地面积约13.6万平方米，建筑面积约66万平方米。项目的建筑设计采用新亚洲风格,在产品规划、社区配套上融入全生命周期居住系统,并引进碧桂园集团五星级物管服务，内部配有幼儿园、比邻社区商业、滨江商业街等。

 

　　保利碧桂园天汇售楼部

　　据了解，保利碧桂园距离东平河仅一路之隔，项目前排楼栋面向东平河的户型可观江望景。房掌柜实地参观了保利碧桂园天汇目前主推的11、12座产品的169平米与173平米户型的样板房，其中173平米的样板房五房两厅一厨三卫两阳台，入门走廊的一侧拥被打造为雅致的会客室;经过会客室之后是客厅、餐厅、厨房、景观阳台、生活阳台相连的空间;相连的空间长度超过12米，客厅的开间达到5米，餐厅也大到4.5米，而景观阳台的长度整体超过8米，横跨客厅和一个次卧，而其项目拥有约3.2米的层高，使得整个空间开阔大气，令人感到疏朗舒适;各个房间的大小比较适中，户型方正，并带大面积窗户，通风采光都不错;其中主卧较大，容纳了衣帽间、独立卫生间以及大飘窗，宜居舒适，是不错的户型。　　

　　时代香海彼岸：半月岛旁绿色宁静社区

　　时代香海彼岸位于时代香海彼岸位于禅城区桂澜路与绿景东路交汇处，靠近东平河，距离半岛月岛湿地公园约500米的距离，步行七八分钟即可到达;而目前在建的奇槎河涌公园紧挨着项目，下楼即达，自然条件可谓得天独厚。

　　时代香海彼岸占地面积约51457平方米，建筑面积约231042平方米，容积率为3.5，绿化率约30%。项目由12栋小高层组成，2梯4户设计，涵盖建面85-127㎡三至四房，项目的各个楼栋采用围合式设计，小区底层将引入商铺，以满足业主购物消费的需求;小区自带12个班幼儿园，内部配建一个游泳池、两个羽毛球场、一个篮球场以及儿童乐园等休闲健身设施，自身的配套较为齐全。　　

 

　　时代香海彼岸航拍图

　　据房掌柜实地了解到，项目各个楼栋已经封顶建完，目前正在粘贴外墙以及内部装修;小区内部各项健身设施已完成了大部分，小区园林也基本成型，里面草坪和树木皆生长得葱茏青翠;从小区有侧门可直接通往外面的奇槎河涌公园。小区由于临近湿地公园与奇槎河涌公园，空气比较清新，景观优美，显得安静宜人，适宜居住。

 

　　时代香还彼岸样板图

　　房掌柜实地探查了时代香海彼岸在售的户型南北通透，全屋带装修，装修风格属于简欧风格，装修包括所有的地面、墙壁、门窗、厨卫硬件，业主买家具即可拎包入住，十分的方便。据了解，香海彼岸的98平米和86平米的户型格局基本一致，而116与126平米的户型基本一直，各户型的卧室均带飘窗，而客厅和餐厅一体，并连通阳台，通风采光俱佳，是比较宜居的户型。

　　在售楼盘动态

　　其中时代香海彼岸主打三四房新品，楼高35层，2梯4户设计，面积涵盖86-126平米，带装修发售。价格方面，三房单位均价约17000-18000元/平米，四房单位均价约19000-20000元/平米，预计2017年年底可交付使用。

　　保利碧桂园天汇目前主打11/12座洋房新品，楼高32层，11座2梯2户设计，主打169平米、173平米大户型产品，12座2梯3户设计，面积涵盖126/169/173平米，毛坯发售，均价约18000元/平米，预计2018年年底交楼。

　　龙光天湖华府在售5座洋房单位，面积涵盖112平米，三房设计以及115平米，四房设计，带装修发售，均价约19500元/平米，楼高40层，3梯4户设计，预计2017年6月30日交付使用，物业费为3.18元/月/平米。

　　奇槎片区内的楼盘价格均在17000~200000元/平方米之间。业内人士表示，奇槎板块的价格要明显高出不少，魁奇路西侧项目主要是因为拥有江景以及华英中学等知名的学校，加上魁奇路将连通广州南站早已众人皆知，使得整体价格较高。