实探禅城莲塘5万方地铁上盖商住地 紧邻季华路配套缺乏

　　5月11日，世茂高调进军佛山市场，以10.5亿+1.1万方竞配建夺下绿岛湖地块，将禅城土地热度推向一个高峰。5月18日，禅城将网上拍卖一宗逾5万方商住地块，该地块位于禅城区华富南路东侧、季华路北侧，距离建设中的佛山地铁2号线莲塘站仅一路之隔。

　　值得一提的是，莲塘地块是部分转让，转让计容总建筑面积的66%，另外还设置了十分具体的要求，颇有几分“定向出让”的气息。掌柜君特意带上航拍设备，为大家实探地块现状。

　　地铁2号线莲塘站旁 莲塘地块紧邻加油站

　　张槎季华路北侧地块起拍价为35852万元，折合楼面价2633元/㎡(未计算地下车库)。该地块将于5月18日上午10点进行网上拍卖。

　　从航拍中可以发现，目前地块已经完成平整并已围闭，且南临地铁2号线莲塘站的施工工地，是名副其实的地铁上盖。据掌柜实地目测，地铁工地仍在密锣紧鼓地施工当中，预计2020年开通。

（地块现状）

　　掌柜君走访地块周边，发现该地块东侧有一个加油站。加油站对与地块的价值造成一定的影响，但估计仍然难挡开发商对于地铁上盖地块的追逐。

　　据出让文件显示，张槎季华路北侧地块位于佛山市禅城区华富南路东侧、季华路北侧，占地面积50074㎡，土地性质为商住用地(兼容居住类建筑面积不得超过地块总计容建筑面积的20%)，容积率≤4.12。

　　交通便捷但配套缺乏 周边项目均价1.2-1.9万元/㎡

　　季华路作为禅城交通的东西向大动脉，足以解决一般的出行需求。同时，莲塘地块紧邻禅西大道入口，使得地块向北通达罗村、狮山，向南直通顺德乐从。季华路、禅西大道加上在建中的地铁2号线，地块交通配套可谓优越。

　　不过，地块东临佛开高速，南靠季华路，汽车噪音、粉尘对于地块的影响较大。

　　另外，该地块周边多为工业园区以及村民自建房，生活配套较为缺乏。虽然拥有佛山市第四中学、智慧新城、莲塘市场等配套，但缺乏大型商业综合体，难以满足居民的消费娱乐需求。

　　由于地块所处的禅西新城是政府重点发展区域，加上地铁2号线的利好，吸引了不少开发商拿地进驻。目前，周边拥有融创望江府、龙光玖龙湾、童梦天下、中海凤凰熙岸等多个在售楼盘。其中，融创望江府预计6月加推95-1358㎡三四房，吹风价1.2-1.3万/㎡。

　　中海凤凰熙岸主推南区2座洋房，户型涵盖108㎡三房和132㎡四房，毛坯均价18000-19000元/㎡。

　　定位儿童产业发展项目 疑似定向出让

　　本次莲塘地块限制条件较多，要求引入不少于1家国际儿童品牌产业企业、3家以上国际儿童品牌产业企业进驻经营，与不少于30家儿童产业关联企业或商户签约。

　　此外，还须引入1家儿童乐园运营公司、1家儿童教育机构和省级以上服装检测中心为佛山儿童产业转型升级提供技术保障。

　　同时，项目整体竣工验收后五年内，竞得人需邀请各地儿童产业企业举办“童博会”。

　　有业内人士表示，如此繁多且具体的要求，本次地块带着浓厚的“定向出让”气息，没有相关产业背景的开发商是难以满足这么多要求的。

　　新花样：村集体自持34% 开发商负责建设装修

　　莲塘地块除了有详细的规划要求外，在地块出让方式上，也玩起了新花样。地块出让公告特备注明，本次转让为部分转让，竞得人必须与转让方(张槎街道莲塘莲丰股份合作经济社)共同联合开发本次转让的土地使用权以及转让方保留的土地使用权。

　　即按规划用途转让规划净用地范围内136162㎡的地上建筑面积(即可建计容总建筑面积的66%)和46671㎡建筑面积的地下车库对应分摊的土地使用权面积。

　　总而言之，村集体将自持地块34%的建筑面积，并由地块竞得者建设、装修并无偿移交村集体。

　　在佛山土地市场如火如荼之际，莲塘地块坐拥地铁上盖的优势，能否超越世茂地块1.4万元/平方的楼面价，请继续关注佛山房掌柜在5月18日的拍卖直播。