东莞高价地项目在保本线上苦苦挣扎 为何难卖高价？

　　高价地项目难卖出高价，在东莞的楼市似乎已经成了开发商的一道“魔咒”。

　　为何难卖出高价?首先，东莞楼市长期以来相对平稳是一个重要原因。在2005年~2015年之间，东莞的房价涨幅长期稳定在7%左右，在2016年以前，东莞人从来没有想过可以通过在东莞买房“一夜暴富”。房价稳定让东莞购房需求以自住为主，购房者会一次性付款购买住宅居住，却不习惯借助高杠杆多买几套房炒房赚钱。从本地购买力来看，东莞人口结构是“哑铃型”的，生活着大量的工厂一线工人，他们的收入不能算太高，工作多年存下的钱也并不足以支撑他们靠买房来投资。事实上，无论是2007年还是2016年，东莞房价快速上涨的背后都有着深圳投资客作为重要推手，因此，每当深圳投资客退去，东莞市场回归本地购房需求时，房价高于本地购房者购买力的高价房往往销售困难，在市场高峰期拍下的高价地项目就要面临亏本卖的尴尬境地。

　　另一方面，东莞的城市发展仍然吸引着品牌房企进入，每一次品牌房企集中进入东莞楼市时，会掀起一次高价地的热潮。2007年广系、深系房企集中进入东莞拍下高价地，到2016年、2017年全国一线品牌房企集中进入东莞，除了开发商们看好东莞楼市前景外，另一个重要的原因是拍下高价地可以快速在当地打开企业的知名度。另一方面，如果房企已经在东莞有其他楼盘在售，拍下高价地可以借机炒高区域房价，将其他低价地项目的利润最大化，最终通过平摊利润来获得尽可能多的溢价。可是，随着地价的提高，管理手段也在加强，如土地竞拍方式多样化等，给房企设置了一道道门槛，也促使着房价的涨幅进一步回落。

　　其实，品牌房企争相进入东莞，恰恰说明房企对东莞城市发展前景有信心，东莞不再是一个到处是工厂的大农村，而是正在进行城市的更新换代，高价地项目面临的尴尬，或许只是城市发展中的一次微小“阵痛”。

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　　从2007年至2016年，东莞高价地十年一个轮回，地价不同，命运却相似。2007年，在东莞楼市首个狂热期曾诞生了多宗高价地，但仅一宗盈利，其他高价地或被转让，或亏本出售，或十年后仍然在售。

　　2016年，东莞楼市的第二个狂热期，诞生了11宗高价地，“面粉贵过面包”，然而，随着东莞限购政策进一步升级加码，房价回归理性，本地购房者唱主角，高价地多延迟开工入市，仅有的5宗已入市高价地项目挣扎在保本线上，还有高价地项目开盘4个月仅成功签约3套住宅洋房。

　　2016年~2017年，东莞共拍出19宗高价地，有14宗等待上市。业内人士介绍，今年东莞或将有9宗高价地项目上市，但是预计保本困难，难逃亏本“魔咒”。

　　高价地现状：

　　5高价地项目已入市，在保本线上苦苦挣扎

　　在2016年拍出的11宗高价地中，最终只有5宗入市，其他的或才报建开工，或推迟至今年入市，尽量躲开楼市调控政策最敏感的2017年。果不其然，5宗已入市的高价地项目销售并不理想，普遍在保本线上苦苦挣扎。

　　业内人士普遍认为，按照目前的建筑成本计算，当一宗高价地项目的销售均价是楼面地价的2倍时，即房价与地价的比值大于等于2时，该项目可以基本保本，而如果低于2时，则往往是处于亏本状态。从已经上市的5宗高价地项目来看，基本上成交价都低于拍地时的预期。

　　根据优房超·瑞城搜统计，在已经入市的5个高价地项目当中，房价多数低于当初拍地时的预期。如位于莞城的碧桂园东江月于2016年7月8日拍下，该楼盘于2017年5月正式开盘，楼面地价12661元/平方米，入市销售均价为22650元/平方米，房价与地价的比值为1.79：1。然而在该项目拍地之初，曾引起业内狂欢称该楼盘将推动东莞城区房价进入“3万元时代”，销售价格将达到2.5万元/平方米以上，从目前销售情况来看，成交均价低于之前的预期，徘徊在保本线上。

　　房价与地价比值最低的是茶山的高价地项目时代天荟，由于洋房销售情况不佳，目前签约以商业公寓为主，楼面地价为12517元/平方米，整体销售均价约16279元/平方米，房价和地价的比值为1.3：1。5个高价地项目当中唯一一个比值超过2：1的项目是位于石排的高价地项目碧桂园映月台，该项目楼面地价为14217元/平方米，销售均价约29611元/平方米，房价与地价比值为2.08：1，但由于该项目为纯别墅项目，销售速度慢，开盘至今近5个月时间消化不足五成。

　　变化：竞拍方式改变

　　高价地溢价率由最高

　　689%下滑至最低14%

　　2016年，东莞招拍挂市场的11宗高价地溢价率均在200%以上，其中最高的是黄江地块，将建成融创晨熙花园项目，溢价率达689%。其次是北大资源拍下的另一宗黄江地块，溢价率达662%，将建成颐和翡翠花园项目;紧随其后的还有位于石排的碧桂园映月台项目、企石的碧桂园风华东方项目，茶山的鲁能公馆项目和石排时代天境项目等，溢价率均达到500%以上。从当时的区域住宅均价和楼面地价对比可以看到，楼面地价接近甚至高于当时的区域住宅均价，其中黄江两宗地块的楼面地价分别达到20422元/平方米和25264元/平方米。

　　2017年，在各种新型竞拍方式 “限价”“竞配建”“竞自持”“熔断”等影响下，溢价率下降至100%以下。从2017年拍下的8宗高价地来看，溢价率最高的是由余江县金民企业管理中心拍下的中堂商住地，溢价率达72%;其次是广东珑远拍下的寮步商住地，溢价率达64%;最低的是华润地产在大朗拍下的商住地，溢价率只有14%，未达到最高限价，没有触发竞自持。

　　谁在拍地?

　　“地主”多是一线品牌房企

　　谁拍下了这些高价地?据统计，在2016年~2017年19宗高价地当中，碧桂园独揽5宗，其中还有6家新进的一线品牌房企以高价地地主身份高调亮相东莞。优房超·瑞城搜介绍，在近两年时间内，碧桂园、恒大、华润、鲁能、时代、融创、金地等一线品牌房企纷纷在东莞拿下高价地。

　　东莞中原战略研究中心介绍，近两年全国百强房企持续进驻东莞，外来房企业绩占比显著上升，2017年外来房企在莞业绩占比达到70%，而本地房企业绩仅占30%。据了解，2016、2017年拍出的19宗高价地当中，有5宗已入市，14宗等待入市，其中9宗将有望于今年进入市场。

　　业内人士：

　　高价地入市或难善终

　　优房超·瑞城搜介绍，2017年是调控年，限价、竞自持、竞配建等新型竞拍方式出现，2018年这种情况持续存在。此外，土地资源开发过度以及城市更新的需要，三旧改造用地成为新趋势。

　　东莞中原战略研究中心也介绍，东莞作为粤港澳大湾区的核心一员,被房企持续看好,但随着去年年底一手楼市场成交难以回温，房企拿地开始趋于谨慎，越来越多地块未触及最高限价而成交。

　　同时，从2016年土地热潮下诞生的多宗高价地现状来看，多数难得善终。该研究中心认为，2018年高价地入市难，入市高价地则多踏在保本线上。

　　(房掌柜整理来自广州日报)