合富研究院：关于“5.19”住建部新政的解读

[合富解读]

中心思想：

重申2018年楼市调控坚决不放松，对于房价过快上涨“零容忍”态度。

背景目的：

近期全国不少城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头，急需得到及时且有效的遏制，因此出台此政策。政策向市场释放了明确和坚决的信号：2018年楼市调控不放松，坚决稳定房价预期。

[细则解读]

1. 楼市调控上升至政治高度，重申和强调调控大方向不动摇：“房住不炒”、“稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期”。

2. 强调加快实施住房发展规划，促进城市产业和人口的协调发展。

3. 调整供应结构，增加供应。增加住房和用地有效供给，增加中低价位、中小套型普通商品住房比例；土地拍卖条件将直接挂勾房价，将降低地价、房价预期；推进“租购并举”，增加租赁住房、共有产权住房用地供应，对于平抑房价具有积极作用。

4. 坚决房地产金融去杠杆，开发商和购房者获取资金的方式将更加规范和严格，房地产行业的资金流动性将趋紧。

5. 整顿规范房地产市场秩序，短期将放缓楼市成交，但长期有利于行业健康稳定。

6. 加强对舆论的监管，客观公正合理的舆论宣传，对于稳定房地产预期有积极作用。

7. 强调地方问责制，将调控房价上升至政治高度，或将促使接下来更多的城市对原有的调控进行加码升级。

[市场影响]

1. 向市场释放调控“只紧不松“信号，市场或现一定程度观望，将及时地稳住房价预期；

2.由于地方问责制加强和深化，预计后续将有更多城市加入政策加码行列，楼市成交将放缓；

3.对于房地产开发商资金是重大考验，将加剧行业洗牌，市场向优势资源集中；

4.对东莞影响：受2016年四季度以来的调控影响，市场预期回落，开发商放慢步伐，前4月住宅新开工量及新房供应量均创历史新低，库存量呈持续小幅走低态势，热点片区房价热度仍较高，东莞楼市供应偏紧的态势在短期内将难得到有效的改观，房价调控形势严峻。楼市成交量将趋缓，房价将总体平稳；国家住建局及东莞前些日子出台的对于房价备案制度的收紧及网签政策的调整，也为接下来东莞土拍市场稳定价格预期具有积极作用。

附：政策原文

住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知

建房〔2018〕49号

 各省、自治区住房城乡建设厅，北京市住房城乡建设委员会，上海市住房城乡建设管理委员会，天津市、重庆市国土资源房屋管理局：

　　2018年以来，各地贯彻落实党中央、国务院决策部署，分类调控，因城施策，房地产市场总体保持平稳运行。近一段时间以来，部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头，风险不容忽视。为促进房地产市场平稳健康发展，现就有关事项通知如下：

　　一、坚持调控目标不动摇、力度不放松

　　各地要牢固树立“四个意识”，提高政治站位，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

　　二、加快制定实施住房发展规划

　　各城市要结合当地经济社会发展水平、住房供需状况、人口变化情况，科学编制住房发展规划，明确住房发展目标、重点任务和政策措施，合理确定住房和用地供应规模、结构、时序，引导相关资源合理配置。城市住房发展规划报上级政府备案后实施，主要目标和指标纳入当地经济社会发展预期指标管理。2018年底前，一线、二线城市要编制完成2018年至2022年住房发展规划，并报住房城乡建设部备案后向社会公布实施。

　　要统筹城镇基础设施和空间布局，促进大中小城市和小城镇协调发展，增强中小城市和小城镇的承载力和吸引力，引导产业、就业和人口有序流动，促进职住平衡。

　　三、抓紧调整住房和用地供应结构

　　各地要落实人地挂钩政策，有针对性地增加住房和用地有效供给。切实提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的比例。要改进商品住房用地供应方式，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价。

　　热点城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排。要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，确保公租房用地供应。力争用3—5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

　　热点城市要积极探索推动供地主体多元化，在权属不变、符合土地利用总体规划和城乡规划的情况下，非房地产企业依法取得使用权的国有土地可作为租赁住房用地，6月底前，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都市要提出并上报建设租赁住房的具体实施方案。开展租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房、共有产权住房试点城市，6月底前要向住房城乡建设部和相关部门报告试点进展情况。

　　四、切实加强资金管控

　　要加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强住房用地购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。

　　五、大力整顿规范房地产市场秩序

　　各地要严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为，严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违法违规行为。要持续保持高压严查态势，对各类违法违规行为，发现一起，查处一起，并向社会公布，形成震慑。

　　六、加强舆论引导和预期管理

　　各地要全面落实住房销售合同网签备案制度，定期发布权威信息；加强政策解读和市场信息公开，及时澄清误读，正面引导舆论。严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房价上涨、散布虚假信息等行为，营造良好的舆论氛围，稳定市场预期。

　　七、进一步落实地方调控主体责任

　　各地要坚决落实新发展理念，加快转变发展方式，切实落实主体责任。住房城乡建设部将加快建立房地产市场评价和监测预警体系，细化评价单元，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，具体落实地方政府稳房价、控租金的主体责任。同时严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方，坚决问责。

住房城乡建设部

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2018年5月19日

　　(来源：合富研究院供稿)