王韶：粤港澳大湾区为房地产业发展带来持续动力

　　粤港澳大湾区房地产市场发展现状及存在问题

　　(一)市场现状

　　就珠三角地区而言，其产业集聚度高，经济实力强，相应的房地产市场需求强劲，是广东房地产市场的绝对核心区域。

　　数据显示，2017年，珠三角地区商品房销售面积10444.70万平方米，同比下降2.3%;销售额15283.32亿元，同比增长7.8%;销售面积和销售额分别占全省的65.4%和81.3%。2018年一季度，珠三角地区商品房销售面积1660.90万平方米，销售金额2729.80亿元，同比分别下降18.5%和7.3%，分别占全省的60.8%和79.0%。

　　在“分类调控、因城施策”的调控政策之下，商品住宅市场继续分化，销售面积方面，佛山、惠州、广州三市位居全省前三位,合计占全省销售面积38.8%。

　　从市场发育程度看，目前珠三角各城市房地产发展阶段不一，广州、深圳经济发展成熟，房地产市场发展较早，市场成熟度较高，已进入存量时代;佛山、东莞、惠州、珠海、中山，受益于广深两市以及港澳需求外溢，近年市场发展较快，是房企重点布局的热门城市。江门、肇庆房地产市场尚处于发展阶段，属于“价值洼地”。

　　近年，众多房企纷纷加大力度布局粤港澳大湾区。克而瑞监测数据显示，从2017年至2018年4月，万科在大湾区新增土地储备达1316万平方米，其中广州、东莞、佛山分别新增371万平方米、314万平方米和261万平方米;恒大新增土地储备846万平方米，其中佛山、惠州两城以294万平方米和231万平方米占据大份额。非广东本土房企也积极展开对大湾区扩张，如阳光城、泰禾、融信、融创、龙湖等。

　　(二)主要问题

　　1. 业态单一，房地产功能和价值被忽视1998年，为解决城镇居民住房严重短缺问题，国务院提出“稳步推进住房商品化、社会化”，此后商品住房建设进入了高速发展期。20年来，住房建设成为房地产开发的绝对主导业态，房地产被简单理解为单一的商品住宅开发与销售。由于是以“卖房”为轴心，所以很多行为都是短期行为，房地产为产业和城市发展服务的功能与价值被忽视。

　　2.土地资源成瓶颈，野蛮式开发影响城市宜居珠三角9 市中，深圳、东莞土地开发强度已超过45%，佛山、珠海35%左右，中山30%，广州逼近30%。按照国际惯例，一个地区土地开发强度的警戒线为30%，超过则不宜居。

　　面对土地资源局限，必须改变土地利用及管理思维，对过往相对野蛮粗放的开发模式进行调整、革新，以土地为源头有机地平衡产业、居住、服务的资源利用与发展关系，引导房地产更好地成为产业、生活、服务三者载体。通过房地产发展模式的转变促进资源效能的更大释放，带动与房地产相关的实体产业、新兴产业等其它经济环节实现资源增效。

　　3.长期重售轻租，不利住房市场健康发展繁荣的住房租赁市场对于缓解当前特大城市居民住房压力意义重大，但由于长期“重售轻租”，大部分城市住房租赁市场仍处于初级起步阶段，大量房源来自于城中村的违法违章房屋，合法住房租赁市场规模远小于不合法住房租赁市场，其中专业化住房租赁经营机构拥有和支配的租赁房源极为有限。而个人出租的住房无论是自行出租还是委托经纪机构代理出租，基本上都处于自发、零星分散和无序流动的状态。就目前而言，大多数租赁住房的居住条件、配套环境、和服务水平等，均难以满足人民日益增长的对美好生活的需求。对比美日等发达国家，住房租赁市场的规范化、专业化、集约化水平亟待提升，在房屋品质、交易环节、租后服务等方面都有着极大的改进空间。

　　4.住房总体供求趋于平衡，结构性矛盾依然存在经过近20年快速发展，当前城市住房的供求关系总体趋于平衡，但结构性不平衡依然存在，表现为热点城市供不应求、多数城市基本平衡、部分城市供大于求，城区供应不足、近郊供需平衡、远郊供应过剩等。