楼市调控加码房企融资受挫 摇号买房应重点向刚需倾斜

　　房企融资困局

　　房企境内融资环境正在呈现持续收紧的局面。短短十天，已有共计5笔境内公司债遭遇中止发行，其中包括碧桂园的一笔200亿的债券。1-4月份，房地产开发企业到位资金4.8万亿元，同比增长2.1%，增速从去年年底的8.2%持续回落。自2016年10月的地产调控以来，上交所、深交所、银监会等纷纷发文，地产融资全面收紧。先从债券融资开始，地产债发行一改2015、2016年爆发式增长态势，2017年房地产业发债金额骤减七成。银行贷款方面专项检查、规范银信类业务通知也严禁银行资金违规流入房地产，通过私募资管计划委外资金流向地产也被禁止，房地产类信托监管在2017年后半年开始也持续收紧。

　　目前，银行对于开发商的授信政策基本是建立白名单制度，大型银行已很少向50强以外的房企发放开发贷和信用额度，部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。相应地，海外融资规模不断增加，并成为现阶段房企的一项重要资金来源，但海外融资的成本也在提升。(林虹)

　　据记者从多家金融机构了解到，大型银行已很少向50强以外的房企发放开发贷和信用额度，部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。

　　虽然还未到资金最紧张的时刻，但作为房企核心竞争力之一的融资能力，正迫于大环境的影响而出现变化。

　　5月19日以来，房地产企业共有5笔境内公司债遭遇中止发行，其中包括碧桂园的一笔200亿的债券。这也延续了近期境内融资难度加大的态势。

　　相应地，海外融资规模不断增加，并成为现阶段房企的一项重要资金来源。但海外融资的成本也在提升，如华南城于5月25日发行的一笔美元债券，利率就达到10.875%。

　　调控政策不断加码，以及行业竞争加剧，使得房企在资本市场的话语权逐渐减弱。相比大型品牌房企，中小企业的困境尤其明显。某上市房企人士向21世纪经济报道记者表示，很多银行和基金已经停止向30强之外的房企放贷，即使拿到贷款的企业，成本也普遍偏高。

　　“现阶段，规模就是话语权。”前述房企人士指出，融资额度的获取和融资成本的控制，是大型房企在此轮调整中的重要优势。随着“规模效应”延伸到融资端，行业的分化大势也将愈加明确。

　　融资成本继续抬高

　　近期房地产企业遭遇中止的五笔境内融资，形式均为公司债，主体分别是龙湖、碧桂园、富力、花样年、合生创展。虽然中止原因各异，但境内融资如此密集地遭遇搁浅，在以往并不多见。

　　有房企人士向21世纪经济报道反映，随着楼市调控的加码，监管层对房企发债的审批周期加长，对资金用途和项目的审核愈加严格。另一项重要来源银行贷款，也出现审核流程趋严、放款周期拉长、资金成本提高的现象。

　　部分淡化了房地产属性的发债项目，则顺利过关。华夏幸福(600340,股吧)于5月31日宣布，公司成功发行2018年第一期公司债券，面值不超过50亿元(含)。但在近期的境内融资中，这种案例并不多。

　　相应地，海外融资规模明显增加。中原地产的统计显示，2018年前5月(不含5月31日)，房地产企业海外资本市场融资数据达到71笔，比去年同期增加40笔;融资金额293.72亿美元，同比上涨130%。

　　最近几年，房企的融资方式、成本都在不断发生变化。

　　2015年1月，证监会正式颁布《公司债券发行与交易管理办法》，公司债首次对房企大幅放开。华创证券指出，2015年和2016年，房地产行业境内发债金额分别高达4668亿元和8094亿元，同比分别增长985%和73%。

　　2016年10月底，上交所、深交所相继发布《关于房地产业公司债券的分类监管方案》，实行“基础范围+综合评价指标”的分类监管标准，规定公司债的募集资金可以用于还贷、开发项目和补充流动性资金，不得用于购置土地。受此影响，2017年房地产业发债金额骤减七成。

　　作为替代，ABS和中票成为当年的主要融资方式。且从2017年开始，企业逐渐将目光转向海外融资，对后者的依赖性也大大提高。

　　房地产企业的融资成本，则处于不断上升的趋势。根据21世纪经济报道记者测算，2016年，国内发债平均成本在4%-5%的水平，部分企业可低至4%以下。到2017年，成本普遍提升至5%以上，部分超过6%。诉诸海外的部分，资金成本也因美国加息而抬升，且普遍不低于国内融资。

　　5月29日，时代中国宣布将发行本金总额4.5亿美元的3年期优先票据，年息为7.85%。此前的5月25日，华南城称完成发行于2020年到期的1.5亿美元优先票据，成本达到10.875%。

　　这一系列变化，与调控走势息息相关。中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，一方面，企业拿地补仓意愿仍然较强，维持着对资金的较大需求;另一方面，调控加剧，流向房地产业的资金越收越紧。在资金面供不应求的状态下，无论融资方式如何调整，难度加大、成本提高的趋势仍然难以改变。

　　“规模效应”凸显

　　近年来，在调控中处于被动的房地产企业，逐渐让出了融资的定价权，后者向金融机构转移。金融机构的选择决定了，规模房企的优势正不断凸显。

　　北京某知名基金管理公司负责人向21世纪经济报道记者表示，只在30强房企中选择合作方。因为基金对安全性要求较高，而用最直白的标准来衡量，规模房企的抗风险能力要强于中小企业。

　　银行的态度更是如此，据记者从多家金融机构了解到，大型银行已很少向50强以外的房企发放开发贷和信用额度，部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。上述上市房企人士亦验证了这一说法。

　　此外，对于一些盈利模式不甚明朗的新业态，金融机构也多持谨慎态度。如银行和基金都甚少涉足租赁领域，理由在于“现阶段中国楼市的租售比不合理”。在近期遭遇中止的五笔公司债中，花样年和富力的债务类型均为“住房租赁专项公司债券”。

　　“这两年拼命做规模的房企，终于尝到了甜头。”前述上市房企人士表示。他所在的企业，近两年实现规模的快速增长，并保持在30强行列。他表示，“规模代表话语权”已是现阶段行业的共识。其中，融资层面的话语权尤其重要，因为只有保证融资，才能更好地拿地和收购。

　　张大伟指出，融资过程中的“规模效应”一直存在。但当前房地产市场处于调整期，行业也在洗牌阶段，这种效应会有所加剧，并进而加剧行业的分化。

　　国泰君安在中期策略中也指出， 债权融资对应开发，股权融资对应拿地和整合。在债券融资受挫的情况下，“股权资金涌向大企业，会导致大企业并购小企业，增强定价权，获得市场的垄断利润。”

　　经历了两个市场“大年”后，现阶段房企的资金状况总体较好，但压力已经出现。根据观点指数研究院对50家A股房企的统计，2017年一季度50家A股企业的短期负债均值为611.27亿元，此后逐季上升，至2018年一季度已经来到853.77亿元。

　　这期间，其对应的现金及现金等价物均值却没有同步提升，2018年一季度为153.98亿元。由此，50家房企的现金短债覆盖平均倍数也由2017年一季度的0.36一直下滑至2018年一季度的0.25。

　　该机构还指出，由于传统融资渠道收紧，房企正在进行自我“救赎”：一方面通过加速销售回款来补充现金流，另一方面通过自筹资金等非标方式缓解资金链的紧张局势。

　　前述受访者普遍认为，如果政策层面没有实质性松动，今年部分房企会选择降价销售，并购市场的交易规模也可能增加。

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　　在部分城市限购、限贷、限售、限价政策下，摇号买房应重点向刚需倾斜，对单纯的投机套利行为进行限制。应通过摇号、调整房贷利率等措施来保障刚需人群的居住需求。

　　近期，部分城市楼市以“摇号买房”为标志的抢房潮，热度一点不逊于股市“独角兽”上市引发的打新热，中签率亦屡创新低。

　　据统计，上海(楼盘)、南京(楼盘)、长沙(楼盘)、成都、杭州(楼盘)、西安(楼盘)、武汉(楼盘)和深圳(楼盘)8个城市已经发布房源统一摇号的政策，全部或者部分房源需要摇号出让。南京，775套限价房引1.25万人抢购。成都，7万人抢千套房。杭州，2万人抢488套房。深圳一高端楼盘，要取得摇号资格，需要缴纳500万元诚意金。西安，疑似登记表显示多套楼房被多名副厅级及以下级别政府工作人员内定。

　　近日，部分城市出现房地产销售火爆的场面，被媒体称为“万人抢房”、“抽奖买房”、“楼市打新”甚至“房荒”。客观地说，一线城市楼市基本上已经和预期一致，呈现降温态势。但是，部分新一线和二线城市的新房销售环节相对火爆。我们需要找出背后的根源，避免“万人抢房”向其他二三四线城市蔓延。

　　“万人抢房”，抢的都是新房，并且是比周边二手房明显要便宜的新楼盘。以摇号的杭州楼盘华夏四季为例，单价限价为26000多，而距离此楼盘直线距离仅2公里的二手楼盘万科西庐单价已达52000元。

　　显而易见，只要能中签，把房子转手一卖就是一二百万的净收益，轻轻松松“空手套白狼”般赚回一套房子。为了增加中签率，许多人把父母、子女能动用的指标都用上。新房与二手房价格倒挂，多人抢房不排除看中其中存在的差价，是想去捡便宜的。

　　新房和二手房价格倒挂的状态，来源于房价双轨制。形成这一制度的直接原因，是部分热点城市中心区域实行严格的限购限价政策。当限价实行一段时间以后，其他区域楼房价格不断上涨，限价区域的新房与周边二手房、存量住宅形成价格落差，形成套利空间。

　　价格倒挂引发的抢房现象，实际只存在于局部、个别楼盘，但很容易造成传导效应，让大众误认为房子紧张。于是，一部分本来无意购房的群体加入买房大军，还有些单纯是为了套利去碰运气。如此倒挂，进一步刺激买房需求增加。

　　此外，抢房现象造成部分城市新房库存规模下滑，新楼盘库存紧张。在密集的调控政策下，长沙、西安等多地出现库存告急现象。据《中国百城住宅库存报告》显示，截至4月底，100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米，已连续33个月出现同比下跌。其中，二线城市库存环比下跌，且同比跌幅最大。目前百城库存规模已回落至六年前水平。

　　限价之下，开发商利润空间压缩甚至亏本，拿地热情冷却，土地流拍事件逐渐增多。数据显示，4月以来，北京(楼盘)、杭州、成都等地都出现过土地流拍事件。

　　库存不足的情况下，未来还需要让各类房企积极拿地、积极投资。同时，应该鼓励房企主动推盘，这样可以形成更为充足的库存。

　　对此，笔者建议，在部分城市限购、限贷、限售、限价政策下，摇号买房应重点向刚需倾斜，对单纯的投机套利行为进行限制。应通过摇号、调整房贷利率等措施来保障刚需人群的居住需求。部分开发商拒绝公积金贷款甚至要求全款，导致刚需购买难度加大，这种情况也应引起重视。

　　“购房摇号”是部分城市在房地产市场过热情况下为了公平分配而采取的无奈之举，也是一些城市针对楼市新问题而做出的临时调控。要想逐步建立符合国情、适应市场规律的楼市长效机制，只有综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，全面落实“房住不炒”原则，才能使楼市获得健康发展，使广大居民“各安其居”。

　　(房掌柜整理自21世纪经济报道、新京报)