“商改租”启动水电气享民用价 土地用途变更年限仍为40年

　　“商改租”将有助佛山写字楼空置率的减少。

　　日前，佛山市人民政府办公室印发了《关于推进商业、商务办公用房改建为租赁住房加快租购并举住房制度建设工作的通知(试行)》(以下简称《通知》)。《通知》明确，2018年7月9日前在建未销售或在建部分销售的商业、商务办公用房可申请改建为租赁住房。

　　《通知》指出，这一政策的出台着眼于加快培育和发展住房租赁市场，优化我市商业、商务办公用房功能结构，通过切实提高租赁住房的有效供给，培育我市住房租赁市场和建立租购并举的住房制度，促进佛山市房地产市场健康平稳发展。

　　土地用途改居住，但年限仍是40年

　　《通知》明确，可申请改建的项目必须是佛山市内国有建设用地上建造的商业、商务办公用房，包括已动工尚未销售的和已动工部分销售的商业商务项目，可由房地产开发企业或建设单位(以下统称申请人)申请改建租赁住房，项目经改造并验收后自然通风、采光、消防和配套设施满足居住生活要求的，可确定为租赁住房。

　　据了解，申请人可通过包括项目审查、控规调整、完善用地手续、办理建设工程许可、消防申请、建筑施工许可申请、申请验收以及供电供水的燃气申请等九大流程进行“商改租”申请。申请通过后，土地用途变更为居住用地(租赁住房)，土地使用年限和容积率不变，无需补缴土地出让金。调整后用水、用电和燃气收费价格按照居民标准执行。这意味着这类房屋虽然土地用途可改变为居住用地，但使用年限只有40年。

　　由零变整，已售部分不能改变土地用途

　　将商务商业用房改建为租赁用房的一个关键点就是“化零为整”，以往商业项目都是分隔成每间或每层对外销售并办理产权登记，而租赁用房的一个先决条件就是产权是开发商自己持有。因此《通知》明确，针对在建还未销售的项目，已经按户(层、间)进行了首次登记的，应先办理合并登记，以栋或整宗地为单位核发不动产权证书。对于部分已经销售了的，须经过全体业主同意后方可申请。并且只能将未销售部分改建为租赁房，改建的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理;已销售部分原有建筑功能和土地用途等不能作任何改变。

　　“这就明确适用范围是那些整栋还未销售出去的商业用房才可改建租赁用房，那些已经卖出去了的，或者一栋楼里有部分楼层产权已经给了单个业主的，不在此次改建政策范围。”佛山经纬研究中心经理麦少莊表示。

　　《通知》还对“商改租”的改建标准进行了界定，要求符合现行国家消防技术标准规范，确保建筑消防设施完好有效;要求不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全。同时建成的租赁房屋人均租住建筑面积不得低于佛山人均最低标准，即15㎡。

　　不得分割转让销售，防止“以租代售”

　　为了防止开发商一次性收取高额租金变相“以租代售”或是将项目用作其他用途，《通知》规定，权属人凭新的出让合同以栋或整宗地为单位颁发不动产权变更登记，变更登记后的租赁住房在土地使用期内仅限租赁或整体转让，不得分户发证，不得分割销售转让和抵押。

　　如果出现上述情况，或是用于非租赁住房，将被要求补缴土地出让金，并承担相应的法律责任。同时要求租赁住房应通过佛山房屋租赁交易服务监管平台办理房屋租赁合同网签和备案。“这对投机炒楼行为设置了防线。”麦少莊表示。(文/图　佛山日报记者吴琦媛)

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　　一箭双雕

　　加速商业项目去库存

　　去年7月，佛山被认定为全国十二个住房租赁试点城市之一，明确要以满足“新市民”住房需求为主要出发点，以政府为主提供基本保障，通过培育租赁企业、建立平台、增加供应、创新住房租赁管理和服务体制等方面，多措并举发展住房租赁市场。而通过将过剩的商业商务用房改建为租赁房的“商改租”就是筹措房源的有效方式之一。

　　据中原地产统计，今年上半年我市商业项目，包括公寓、商铺、写字楼基本呈供过于求的态势，虽然近年来商业项目普遍供应减少，但库存仍居高位。尤其是商铺方面，上半年全市商铺成交面积64万㎡，虽然需求量较往年小幅上升，但新增供应就有72万㎡，达到了近五年来的高位。加上存量，总体库存面积高达376万㎡，去化周期为35个月;其次是写字楼，库存205万㎡。

　　“‘商改租’　将大大利好佛山过剩的商业项目去库存，尤其是一些老旧且出租率低或空置的商场、写字楼等，可以让开发商获得将原本的商用水电燃气改为民用，也能有效解决目前很多写字楼卖不动，租不出的情况。”佛山经纬研究中心经理麦少莊表示。“佛山中心城区传统商圈还有很多老旧商业，其实都比较适合改建成地段优质、适合租客生活的租赁住房。”麦少莊说。

　　而佛山中原策略研究部负责人朱伟德则认为，政策的初衷是好的，但如何找到能驱动开发商改建的盈利点则不容易。“一般商办部分都是房企的重点利润产生点，房企是否愿意忍痛让利?同时对于那些商住混合的宗地，商业一般都是开发商兑现给业主的生活配套，要改成租赁房业主是否能同意?这些都要进一步细化研究。

    （来源：佛山日报）