深圳客回流东莞买商业公寓自住 临深片区房价下降超一成

　　今年，李先生所在的公司从深圳搬到了东莞松山湖，他也开始在东莞看房。作为一名深圳客，李先生虽然已经在深圳买了房子，但是考虑到将来要长期在东莞工作生活，还是打算在东莞再买一套房子自住。记者在采访中了解到，东莞楼市调控政策执行时间超过一年半，随着深圳客获得购房资格人数增加，加上深圳企业迁入东莞，深圳客开始回流东莞楼市，比例上升至近两成。不过，与往年不同的是，深圳客在东莞购房投资需求减少，自住需求增加。

　　对此，业内人士表示，在东莞“六限一紧”限购、限贷、限签、限售、限价、限商改住、银根收紧的楼市调控政策持续并且不断升级影响下，“房住不炒”会促使投资需求减少，市场必然以自住需求为主。

　　深圳客占比上升至近两成

　　李先生告诉记者，考虑在东莞买房，除了刚好他们家有东莞的购房资格外，一方面是因为未来可能会长期在东莞生活，另一方面是看好东莞楼市发展前景。他的许多朋友和同事也考虑在东莞买房自住。

　　据东莞中原CCES来访系统显示，受政策持续加码影响，2018年一季度东莞楼市客户来访量有所回落；进入二季度，部分房企为冲刺半年业绩，加大推货力度，同时部分项目理性定价入市，其中5月、6月来访量回暖显著，刺激市场人气上升。从客户群体来看，本土客户仍为成交主导，但随着限购政策要求的半年社保期限的到来，项目联动加大，加上本地客入市有所疲软，今年上半年深圳客入市比例有所回升。

　　在东莞中原2018年上半年楼市总结暨下半年展望媒体交流会上，东莞中原提供的数据显示，深圳客在莞置业比例由去年上半年的12.66%到去年下半年的13.3%，再上升到今年上半年占比达19.57%，接近两成，呈现出逐步上升的趋势。记者了解到，特别是一些不限购的商业公寓物业深圳客占比明显。

　　临深镇区楼市最受深圳客青睐

　　不过，业内人士也表示，与2016年塘厦等临深区域楼盘9成以上为深圳客购买，其他区域6成以上是深圳客购买情况相比，目前的深圳客占比很少，且主要集中在塘厦、凤岗等临深区域和大朗等松山湖片区及桥头等房价相对较低的区域。

　　据统计数据显示，今年深圳客在莞购房成交占比较高的楼盘当中，有三个是在塘厦镇，可见房价和地理优势仍然是吸引深圳客的主要原因。除了一手房外，二手房市场出现的深圳客更多。

　　一名业内人士介绍，随着东莞限购政策的收紧，不少深圳客被限制一手房购房资格，而二手房则由于价格回落，吸引着深圳购房者，目前临深片区仍然是深圳客自住需求外溢的重点区域。乐有家研究中心统计数据显示，东莞上半年二手住宅成交热门的10个楼盘中，其中有5个楼盘位于临深镇区，成交客户中不少是来自深圳。

　　深圳客新特点：买商业公寓自住

　　今年深圳客在东莞置业也出现了一个新特点，就是购买面积较大的商业公寓用于自住。记者了解到，自去年开始，不受限购政策影响的商业公寓成为开发商主推产品，而一些50、60平方米的商业公寓被改造成两房、三房产品，可以供家庭居住，由于总价低，不限购，受到没有在莞购房资格的深圳客的喜爱。这种情况在东南临深片区的镇街楼市特别明显，不少深圳客受到东莞房价洼地优势吸引，在东莞购买商业公寓用于自住。

　　东莞中原战略研究中心认为，与2015~2016年相比，深圳客在东莞置业的目的更多是为了自住，而不是以前的投资“炒房”。东莞中原战略发展中心总经理车德锐介绍，用于自住的住宅洋房是深圳客投资置业首选，往常用于投资的商业公寓也是以自住为主。据了解，不限购、不限贷的商业公寓成为深圳客自住需求的选择之一，“东莞本土投资客喜欢购买总价低的小面积公寓，深圳客则喜欢大一些的两房、三房商业公寓，因为这样的公寓可以自住，满足深圳客的自住需求”。车德锐表示，深圳客对于公寓的投资属性并不热衷，因为小公寓转手困难、升值慢等原因，深圳客对小户型公寓不太感兴趣；反而是看好了这种大户型商业公寓的自住属性，购买后可用于居住。

　　东南临深片区房价下降超一成

　　自东莞楼市限购调控政策出台后，东南临深片区楼市受到限购政策影响，深圳客退潮明显，加上前期项目房价高企，本地置业客户难以接受，个别区域个盘为加速出货，逐步下调价格，刺激着购房者的入市欲望。根据统计数据显示，上半年东南临深片区住宅签约均价为19221元/平方米，同比下降3%。在实际市场上，降价幅度更为明显。车德锐介绍，东南临深片区在限购后价格一直在调整，房价甚至已经下调了超过10%；客观来看，目前塘厦、凤岗房价在2万~2.3万元/平方米之间，而以前则是2.5万元/平方米左右，下降明显，房价下调后吸引着东莞、深圳购房者入市，今年上半年成交量也明显上升。

　　其中最值得一提的是，在东莞限购政策实行一年多后，社保或个税满半年至一年的深圳购房者逐渐获得购房资格，受到东莞房价洼地效应影响，陆续入市，这也是今年上半年深圳客回流东莞比例上升的一个重要原因。

　　　深圳企业转移东莞 自住需求增加

　　在华为传出即将搬迁至东莞时，白女士就开始在东莞寻找房子了。她的先生是一名华为员工，考虑到未来在东莞工作生活和子女教育问题，她在东莞南城购买了一套三居室。她告诉记者，从南城到松山湖距离不远，房价相对松山湖要低一些，对于一家人来说，价格可以接受，又可以兼顾家庭和工作。车德锐对松山湖及周边楼市的居住情况进行过调研，他发现，随着华为等深圳企业迁移到东莞后，在松山湖周边镇区出现了大量的居住需求，“一些企业高管等会选择在松山湖一些比较好的楼盘买房居住，而一些普通员工则会到寮步、大岭山等周边镇街买房或租房居住。”他认为，深圳企业迁移至东莞松山湖，刺激了深圳客在莞的购房需求，除了在莞工作的员工的自住需求外，也有一部分深圳客会投资购房出租给这些新进入东莞的深企员工。

　　在东莞中原统计的数据当中，今年5月底开盘的大朗一个公寓楼盘，由于属于非住宅产品，不受限购政策影响，深圳客的购房比例就占到了60%。由于临近松山湖，公寓的投资出租前景被看好。

　　业内人士：市场回归自住

　　尽管自住需求增加，不过，深圳客在莞买房自住兼投资的心态还比较明显，特别是在不限购的非住宅产品方面，投资需求仍然较为活跃。车德锐介绍，在不限购的商业公寓方面，尽管大部分的深圳客不太热衷于购买只适合出租的小面积商业公寓，但是受到东莞本地客的投资热情影响，深圳投资客也开始入市投资。不过，这种投资需求是分区域的，在粤港澳大湾区和滨海湾新区规划利好的影响下，虎门、长安、沙田等部分镇街楼市受到投资客的青睐，而其他的片区仍然是以自住需求为主。

　　但是，受到严厉的楼市调控政策影响，短期“炒房”需求受到抑制，东莞楼市实行“限售2年”政策，这也就意味着投资客很难在短期内套现，转手需要等待的周期长，加上目前东莞房价相对平稳，短期“炒房”获利很难实现，这也成功抑制了大部分的投资炒房需求。

　　车德锐分析认为，投资需求活跃，主要是受到高杠杆、低成本、转手周期短、价格持续上涨影响；而目前的市场是低杠杆、高成本、转手周期长、价格平稳、市场预期平稳，这也成功地抑制了投资需求。他认为，目前东莞楼市是“房住不炒”调控政策持续收紧，市场预期趋向稳定，价格高位运行，成交持续萎缩，长期下来，市场必然回归到自住需求。

　　知多点

　　单身人士买房爱“一步到位”

　　随着房价高企，单身人士买房难度加大。加上银根收紧，购房门槛提高，单身人士买房压力加大，以家庭为单位的已婚人士买房比例居高不下。乐有家研究中心数据统计显示，今年上半年东莞已婚人士购房占比达80.11%，更多的人买房是为了自住需求，拥有一个属于自己的家。不过，随着自住需求成为主流，适合一家人居住的2~3房也受到未婚人士的青睐，乐有家研究中心介绍，从单身人士在莞购房情况来看，购买90~120平方米的2~3房户型占比最多，更多的单身人士倾向于“一步到位”购房。

　　购房者趋年轻化

　　目前东莞楼市以刚需自住为主，早已经拥有一套住宅的70后、80后购房者减少，而85后、90后购房者增加。在东莞中原战略研究中心统计的数据当中，东莞购房者年龄主要集中在25~40岁，35岁以下年轻购房者占比约6成。

　　根据东莞中原战略研究中心统计数据显示，今年上半年东莞住宅成交客户当中，31~35岁以下的占比达27%，25~30岁的占比为24%，25~35岁年龄段的占比达51%，从数据中看，35岁以下的购房者占比约为六成。与去年同期相比，35岁以下年轻购房者占比有明显上升，购房者趋年轻化。业内人士分析认为，由于东莞房价仍然高企，受到前几年东莞房价过快上涨影响，不少购房者认为越早买房越好，这也使得东莞购房者日趋年轻化。

　　购房者来自多个地方

　　东莞处于粤港澳大湾区，随着各种规划利好消息传来，也吸引了不少外地户籍的购房者在东莞置业，有意思的是，来自东北的购房者占比也达到了5%。

　　东莞中原根据其销售成交客户统计数据发现，在莞置业的购房者当中，来自广东的购房者占比达33%，仍然占据主导地位，来自湖南的购房者占比16%，湖北购房者占比11%，即来自“两湖”的购房者占比达27%，“两湖一广”是东莞购房的主力。

　　另外，江西购房者占比10%，河南购房者占比5%，来自港澳台的购房者占比也达到2%，此外，距离较远的东北三省购房者占比也达到了5%。

　　   相关：东莞楼市真实情况：近半镇街上半年卖房不足500套

　　近日，东莞市统计局发布了全市新建商品住宅网上签约销售情况最新数据，2018年6月，全市新建商品住宅网上签约销售3791套，环比下降约8.34%；销售面积45.43万平方米，环比基本持平；按照销售面积和销售金额进行计算，今年6月东莞新建商品住宅销售均价为17336元/平方米。

　　随着我市6月份新建商品住宅网上签约销售情况的数据公布，自此，上半年东莞楼市各镇街成交情况也得以揭晓，记者根据市统计局公布的今年1~6月新建商品住宅的成交数据进行统计发现，今年上半年，东莞共成交20137套新建商品住宅，签约面积为228.67万平方米，按照销售面积和销售金额进行计算，上半年东莞新建商品住宅销售均价为16994.84元/平方米，环比小幅上涨4.78%，基本维持平稳运行。

　　其中，松山湖以27179.25元/平的均价成为东莞最贵的镇街，另有凤岗、塘厦、厚街、莞城、南城、万江、东城等镇街均价超2万元/平方米；石碣以卖出1603套位居东莞各镇街销售套数的榜首，成为东莞成交最火的区域，另有大岭山、虎门、桥头、东坑、黄江、东城等镇街成交过千套。

　　不过记者对比近六年东莞楼市成交数据发现，相比2013年、2015年和2016年同期，今年上半年东莞楼市可谓萧条。在今年上半年各镇街的成交数据中，半年总成交套数低于500套的镇街高达16个，分别是麻涌、大朗、道滘、厚街、塘厦、石龙、南城、凤岗、石排、寮步、高埗、莞城、松山湖、长安、中堂和谢岗，意味着接近半数的镇街上半年成交都不理想。如果将上半年全市成交套数平均分摊到33个镇街，相当于平均每个镇街每天仅成交3.37套房。

　　展望后市，有业内人士分析认为，东莞开发商上半年的业绩普遍任务完成不佳，资金回笼压力会越来越大。随着限签、延签、银行放款慢等多重因素影响，开发商资金链也日益趋紧。在这样的市场环境之下，资金链趋紧的发展商，项目价格有所松动，预计下半年整体房价或出现高位松动。消化全款和高首付的客户，价格有所优惠，之后面对正常首付的客户，提高首付，价格也有所优惠，下半年“高首付+优惠点数加大” 成主流。

　　（整理来自广州日报、东莞阳光网）