深圳客见回归趋势 东莞临深楼市有解冻回暖吗？

　　近期，中原研究部发布数据显示，深圳客东莞购房比例正在逐渐回升，已经由2017年上半年的12.66%，升至2018年上半年的19.57%，基本达到2成。

　　深圳客逐渐回归，东莞楼市要回暖了?一线临深楼市是接待深圳客的桥头堡，如今实际情况是怎样的?

　　一线临深镇街：个盘成交回暖 实际表现仍显平淡

　　2016年10月，东莞接连出台了一系列调控政策，最终进入史上最严调控期。作为东莞楼市重要支柱的深圳客也因此被挡在门外，东莞本地购买力不足，临深一带主要依靠深圳客成交的项目瞬间跌入“冰点”。此后两年，除个别低于市场均价开售的项目外，东莞临深楼市都一直保持在不温不火的状态。

　　最近一个月，东莞实际已经进入楼市下半年新一轮蓄客周期，市场上大量推货的项目都环比5、6月大幅减少，进入短暂的楼市“静默期”。临深一线镇街，动作更少，仅有中央园著、星河时代、中海云麓公馆等寥寥几个项目大量推售新产品。

　　据中原战略研究中心监测显示，7月28日塘厦星河时代洋房加推，业绩飘红成为片区个案，整体去化率高达94%。星河时代本次推出的产品为89-121㎡的刚改户型，超5成为本地客户，其余为深圳及其它镇区客户。相对于塘厦项目深圳客最高比例时的八九成，星河时代深圳客的比例并不算太高。

　　7月29日，凤岗中海云麓2栋开盘时，门口很多中介在揽客，虽然营销中心的人并不算太多，但真正的客户不少，基本每个桌子都坐满了在算价格。作为东莞洋房最高价的项目，洋房单价3.5万起，它的客户基本都是深圳客，本土客户并不占优势。

　　一线临深镇街虽然有个盘成交回暖，但多数项目实际表现仍显平淡。据清溪一项目置业顾问黄小姐告诉房掌柜：“项目近期虽然一直在推货，但是走货速度并不如人意，即使周末也卖不了几套，与两年前的火热楼市相比是天差地别，谈回暖还早着呢。”

　　据悉，长安鼎峰悦境、黄江中泰峰境、黄江中央园著、凤岗嘉辉豪庭等数十个一线临深镇街的项目都处于默默缓缓售卖的状态，与近两年的销售成绩对比，并没有特别的变化。

　　临深房价领跑东莞 住宅库存量大

　　众所周知，当前东莞最贵的项目就是凤岗中海云麓，洋房备案均价普遍在3.5万/平左右，最贵别墅单价甚至逼近十万。

　　据东莞统计局7月16日公布的最新房价网签数据显示，长安6月网签4套，约500㎡，网签均价31729元/㎡;凤岗网签81套，共计约9800㎡，网签均价31023元/㎡。长安和凤岗唯二住宅网签均价超过3万/㎡的镇街，大距离领跑东莞其它镇街。

　　塘厦等其它临深镇街的住宅网签均价也在2万/㎡左右，临深房价非当前多数普通职工能承受，购买力略显不足。　　

　　7月16日，东莞统计局公布了东莞住宅最新库存情况。截至6月末，全市新建商品住宅库存套数41380套，库存面积519.40万㎡。

　　从库存情况看，临深片区仍是新房库存积压较严重区域。库存套数排前5位的镇街依次是：塘厦、沙田、黄江、常平、虎门;而库存面积排前5位的镇街依次是：塘厦、沙田、黄江、虎门、常平，都集中在临深区域。按照当前楼市去化速度进行计算，东南临深片区四镇除清溪外，去化周期均超过12个月。

　　据中原战略研究中心报告显示，下半年东莞临深片区住宅有机会继续放量。一线临深镇街里，融创公园首府、风临畔山华府、北大资源颐和翡翠花园等多个纯新项目已经初步酝酿入市。融创公园首府速度最快，已经举行东莞媒体见面会，开始为项目售卖预热。

　　临深商住地供应充足 多宗地块惹眼球

　　相对于新房市场，临深土地市场显得更为火热，8月凤岗和清溪将累计迎来3宗商住地招拍挂拍卖。

　　2018年8月9日上午10时，东莞凤岗天堂围一宗约5万㎡商住地将进行最后的竞拍，地块最高限价17.0757亿元，最高楼面限价16965.46元/㎡。清溪两宗地块分别占地约5.3万㎡和2.6万㎡，楼面限价1.4万/㎡，将在8月13日和8月14日进行最后的竞拍。地块被众多周边项目的从业人员寄予厚望，希望激烈的竞拍能够吸引到足够多市民的注意，也为楼盘的炒作带来一批新噱头。

　　《东莞市2018年度国有建设用地供应计划》显示，凤岗、塘厦、樟木头、清溪、长安、黄江等一线临深镇街在本年度均有住宅用地入市，以上几个镇街的计划供应量就达到了35万㎡。相信在拍完8月商住地块后的不久，其它住宅地块也将逐渐排期入市。

　　另外，随着城市更新在东莞的加速推进，已有大批开发商潜伏在了黄江、凤岗、塘厦、长安等区域的城市更新住宅项目中。

　　换而言之，整个一线临深镇街住宅在保持当前的销售速度前提下，库存将保持稳中有升的状态。