8月楼市“高温”背后： 库存降至4年新低 房企追求现金流

虽然调控不断深入，但8月的房地产市场仍然延续了“高温”的势头。

国家统计局于9月14日发布数据显示，今年前8月，房地产业的融资、投资、拿地、销售等指标都保持相对较高的增速，其中房地产开发投资已经连续两个月维持在双位数增长。同期的库存规模则继续下降。

今年以来，房地产市场一直维持着供需两旺的势头，有机构分析认为，这是因为很多城市的供需基本面已经发生变化。一方面，经过3年的“去库存”，全国整体库存规模明显下降，部分城市的去化周期明显低于正常水平；另一方面，被调控政策压抑许久的需求，正在寻求释放。

这种基本面是否意味着市场仍有上涨的动力，目前尚需观察。但从一些细节的变化来看，调控政策的影响已经开始显现：投资强劲、开工改善、月度销售出现下滑。

全年销售有望创新高

国家统计局数据显示，今年1-8月，全国商品房销售面积102474万平方米，同比增长4.0%；商品房销售额89396亿元，增长14.5%。自今年5月以来，销售金额一直维持两位数的增长。

从区域分布来看，中西部地区仍然是销售的重点区域。中原地产认为，这是由于“三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在”。

但从8月单月的数据来看，情况似乎没有那么乐观。8月，全国商品房销售面积同比增速为2.4%，环比则收窄7.5个百分点，说明8月的交易热度低于7月。

中泰证券表示，8月销售回落主因是“低能级城市楼市成交转淡”。展望全年，考虑棚改货币化安置力度走弱和高基数效应，三四线销量可能会温和下行。而根据调研，近期部分主流城市热度转淡，因此，一二线成交反弹的持续性还有待观察。

中原地产则认为，从目前趋势看，2018年房地产全年销售额将继续刷新历史纪录，从而实现连续三年刷新历史新高的局面。但销售面积有可能低于去年。

由于销售端保持强劲势头，库存规模进一步下降。截至8月末，全国商品房待售面积53873万平方米，比7月末减少555万平方米。这一规模达到近4年来的新低。

在业内，“去库存基本完成”的观点已成共识。民间机构的数据显示，当前很多城市的住宅去化周期都低于12-16个月的正常水平。“市场供需基本面已经出现逆转。”中原地产认为。

实际上，销售和库存两个指标的变化互为因果。销售放量固然会导致库存下降，但库存也会影响销售端的表现。8月单月，全国商品房销售面积下降，销售额则继续上涨，这反映出“大部分城市去库存接近完成后，市场价格有所上涨”。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，在安排销售任务时，通常都会考虑不同城市的库存情况。其中，低库存城市的策略是放慢销售节奏，谋求利润；高库存城市的策略则是快速周转，寻求现金流。

资金压力倒逼“快周转”

除销售外，其他指标也都有相对较好的表现。今年前8月，全国房地产开发投资76519亿元，同比增长10.1%。这是该指标连续两个月出现双位数增长。

土地市场明显回暖。前8月房地产开发企业土地购置面积16451万平方米，同比增长15.6%；土地成交价款8177亿元，增长23.7%。

同样在供应端，前8月全国商品房施工面积增长3.6%，新开工面积增长15.9%，增速都有所扩大。

中信建投指出，土地、开工、施工等供应端的发力，是支撑房地产开发投资高增长的重要因素，这也是行业努力补库存的一种结果。随着房企融资压力加大以及基数抬高，未来房地产投资增速会趋于回落。具体表现为：购地费用贡献力度下降，施工费用贡献力度提升。

多数分析人士认为，未来这种补库存的动作还将继续。除了库存缺口仍然较大外，资金端的压力也将促使房企加快施工和销售。

今年1-8月，房地产开发企业到位资金106682亿元，同比增长6.9%，增速比1-7月份提高0.5个百分点。其中，得益于销售升温，定金及预收款35447亿元，增长15.1%，是增速最快的部分。

上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，该指标的变化好于预期，主要源于销售端的发力。但从房企普遍加快销售节奏并回笼资金的做法来看，资金压力仍是悬在企业头上的一把利剑。

他预计，随着融资政策的继续从紧，未来这一指标很难有根本性改善。相反，融资渠道收窄，还会继续倒逼房企以降价销售的方式来回笼资金。

中原地产指出，调控政策和市场的博弈仍将持续。一方面，去杠杆政策会继续保持，甚至加码，政策压力不容忽视；另一方面，被调控政策压抑许久的需求，也在寻求释放。未来的市场走势，将在很大程度上取决于政策力度能否保持。

（来源：21世纪经济报道）