踩地：增城新新公路3宗靓地释出，时代视为囊中物？

　　不过,原计划10月29日出让的叶岭村三宗地块因故中止,九和村三宗地块目前处于正常挂牌状态。

　　本篇为广州中原研究发展部对中新镇九和村A18072、A18073、A18074三宗地块的调研报告。

　　一. 地块基本信息

　　九和村三宗地块为宅地,容积率均为3.2,建筑限高120米,竞得人须采用装配式建筑的建造方式。

　　其中,A18072地块占地3.15万㎡,计容建面为10.08万㎡,地块起拍价为12.1亿元,折合楼面地价12000元/㎡。

　　地块需配置居民健身场所、派出所警务用房等设施,地下车库及设备用房面积不超过5.2万㎡。

　　A18073地块占地4.99万㎡,计容建面为15.97万㎡,地块起拍价为19.17亿元,折合楼面地价12001元/㎡。

　　地块需配置18班小学等设施,地下车库及设备用房面积不超过8.2万㎡。

　　A18074地块占地4.11万㎡,计容建面为13.14万㎡,地块起拍价为15.77亿元,折合楼面地价12003元/㎡。

　　地块需配置18班幼儿园、肉菜市场等设施,地下车库及设备用房面积不超过6.8万㎡。

　　三宗地块均采用“限地价+竞自持+摇号”的出让方式,A18072、A18073、A18074地块最高限制地价分别为16.13亿元、25.56亿元、21.02亿元。

　　此外,三宗地块出让价包括限定面积的地下车库及设备用房的土地出让金,若实测超出,超出部分需按相关规定补缴出让金。

　　据广州中原研究发展部监测,三宗地块前身为广州丰鼎五金制品有限公司。

　　值得关注的是,广州丰鼎五金制品有限公司成立于1999年,原投资方为香港盈之冠企业有限公司;

　　2016年11月广州市时代胜誉投资有限公司注资4295万元参股;

　　2018年5月原投资方退出,该公司由广州市时代胜誉投资有限公司100%持股,其背后投资方即为时代集团。

　　此次出让的三宗地块,会否被老东家再一次收入囊中,11月12日竞拍自见分晓。

　　二. 地块四至及现状

　　九和村三宗地块位于增城区中新镇新新公路168号,三宗地块被金坑河分隔。

　　其中,A18072地块东边和南边为九和村农田、荒地及零散村屋,北边和西边被金坑河围绕,河道景观资源丰富,地块北部与A18073地块、A18074地块隔河相望。

　　而A18073地块与A18074地块相邻。A18073地块东边和南边被金坑河围绕,地块东部坐拥河道和山体景观;

　　A18074地块西邻主干道新新公路,南边为两车道的下龙路和村屋;两地块北部为武装警察边防总队农场,环境质量佳。

　　不过,A18074地块临近主干道,地块西部有一定的扬尘及噪音污染。

　　据广州中原研究发展部实地调研,目前九和村三宗地块均处于围墙围闭状态,地上建筑物及构筑物保持原状,尚未平整。

　　三. 地块配套情况

　　九和村三宗地块入口位于新新公路与下龙路交界处。目前交通出行主让依赖新新公路旁的九和村公交站。

　　站点仅设有增202路、增203路两路公交线,主要沿新新公路、荔新大道、南香路途经中新镇区、永和、永宁、长岗、新塘板块,20分钟发一次车。

　　广州中原研究发展部实测,从新塘地铁站坐公交到达出让地块,需耗时70分钟,现时公共交通出行比较局限。

　　不过,三宗出让地块距离地铁21号线中新站2.5公里,距离镇龙站约3.2公里。该地铁线镇龙至增城广场段计划今年年底开通,员村至镇龙段预计2019年开通试运营,全线采取快慢车形式运营。

　　全线开通后,地铁21号线快车线从镇龙站到天河的世界大观站约18分钟。通过公交+地铁的接驳方式,出让地块可实现一小时抵达天河区,公共交通出行便捷度也会大大提升。同时,通过知识城线和地铁21号线,可加强中新知识城、广州科教城等产业片区居住人口的流入。

　　此外,三宗出让地块临近在建的穗莞深城际、东北货车外绕线、花莞高速以及广汕公路外绕线。其中,穗莞深城际预计2019年中旬全线通车运行;

　　今年东北货车外绕线由货运专线变更为客货共线,增城区三大交通枢纽之一的增城西站也增加了客运功能并正式启动招标。

　　未来出让地块可快速抵达白云机场、广州北站、深圳机场等重要交通枢纽,连通珠江三角洲主要城市,与港澳相衔接。

　　据广州中原研究发展部实地调研,现时三宗出让地块周边的生活配套欠缺,居民生活基本依赖中新镇区。但中新镇区除中新医院外,整体的商业配套较为落后,有待升级。

　　值得关注的是,镇龙站作为集城际、地铁、长途、公交、出租等交通出行方式的综合交通枢纽,将规划建设26.3万㎡的超大型车辆段上盖物业,带动周边消费升级。

　　教育资源方面, A18073地块、A18074地块内部分别配置有18班小学、18班幼儿园;

　　地块附近还有九和小学、集丰小学、南香山小学、中新中学等学校,而且地块临近广州科教城,未来可享受的教育资源丰富。

　　按中新镇总规,三宗出让地块位于中新镇区内,毗邻南部农业生产区,地块3公里外即为5A风景区的南香山森林公园,空气质量佳。

　　产业方面,三宗出让地块周边布局了增城经济技术开发区、中新知识城、广州科教城、开发区中新园区、宁西工业园等产业片区。

　　高新技术人才聚集,未来地块可通过轨道交通承接以上产业片区的外溢置业人群,压缩通勤时间。

　　四. 周边楼盘情况

　　现时,九和村三宗地块周边在售一手楼盘较少,仅中泰天境、金地香山湖两个楼盘。

　　目前这两个楼盘处于顺销状态,中泰天境洋房带装修售价2.1万元/㎡,金地香山湖洋房带装修售价1.8万元/㎡。

　　地块所在片区的二手住宅市场成熟,周边汇聚了中信香樟墅、景新国际名城、侨建御溪谷、恒大山水城、金地公园上城、金地荔湖城等楼盘。

　　次新房源集中,二手房售价约1.3-2.1万元/㎡,整体与一手房售价差距不大。不过,定位偏高端的侨建御溪谷二手房售价可达2.1-2.4万元/㎡,超过周边一手楼盘。

　　另外,地块周边别墅产品集中,共六个楼盘有别墅供应,不过别墅售价层级明显。目前地块附近的二手别墅售价约1.4-1.7万元/㎡;

　　靠近中新镇区的二手别墅售价约1.7-2.6万元/㎡;而金地香山湖坐拥南香山森林公园,一手别墅售价最高达3.3万元/㎡。

　　三宗地块周边住宅产品多样,囊括了刚需、改善及别墅型产品。但75-125㎡两至四房户型为供应主力,其次160-400㎡的双拼与联排别墅也占了较大比例。

　　这说明地块所在片区的置业人群除一般的刚需改善客户外,对高端客户也具备一定的吸引力。

　　据广州中原研究发展部监测,今年新新公路附近的一手楼盘共成交868套,市场消化良好,但成交较去年收窄6成左右。

　　最主要的原因之一是片区往年宅地出让少,一手房供应短缺。现在九和村三宗地块的推出,未来将大大补给片区一手房供应。

　　五. 地块客户群分析

　　针对九和村三宗地块的规划及地块自身的条件,广州中原研究发展部对九和村三宗地块的客户群定位及分析如下图所示:

　　中新镇规划定位为广州东生态休闲宜居地、岭南新智慧产业教育城。

　　而九和村三宗地块位于中新镇区,毗邻南香山森林公园,居住生态环境较佳,同时周边产业片区众多,可囊括刚需、改善及高端型多层级客户:

　　1、 地块周边布局了多个产业片区,同时临近多条轨道交通、快速道路,通勤时间缩短,可承接如增城经济技术开发区、广州科教城、开发区中新园区等产业片区的刚需改善型买家;

　　2、 地块距离地铁21号线、知识城线不远,可吸引广州中心区购房资格受限制的刚需型买家,尤其是中新知识城产业片区的刚需买家;

　　3、 地块毗邻南香山森林公园,空气生态环境佳,可吸引追求别墅生活的高端买家;

　　4、 看中中新镇发展潜力或增城区轨道交通辐射利好的置业者。

　　六. 地块SWOT分析与调研总结

　　基于上述分析,广州中原研究发展部对九和村三宗地块的SWOT分析如下:

　　广州中原研究发展部认为,九和村三宗地块的推出可适时补给新新公路片区的一手房空缺。

　　地块紧邻新新公路、地铁21号线、知识城线、穗莞深城际、东北货车外绕线等多条交通线路,日后交通出行便捷度高。

　　地块临近的地铁线又串联了多个产业片区,且可实现一小时抵达市中心,潜在购房客群大。

　　另外,三宗地块内部河道景观资源丰富,又毗邻南香山森林公园,具备开发别墅产品的条件。

　　但是,三宗地块容积率较周边楼盘高,别墅产品的配比受局限会大些。

　　从三宗地块的出让条件及配置情况可以发现,三宗地块自身差异不大,而且各自配置的社区配套零散。

　　若竞拍者各自所得,未来产品竞争压力大,但若整体拿下,三宗地块的内部配置可组成完善的社区配套,附加价值更高,建议竞拍者三宗地块整体拿下。

　　不过,时代集团作为地块的老东家,拿下三宗地块或更具优势,其他开发商争夺难度略大。