5月二手住宅：东风东、小北学霸片区看房客增多，赤岗、金沙洲议价空间大

2019年5月(1-29日)广州市(不含南沙、从化)中介网签量为4692宗,较4月(5194宗)环比下滑9.7%。

价格方面,本月二手住宅网签均价为27023元/㎡,基本与上月持平。

从周度网签情况来看,除首周受假期及新房分流的影响外,其余各周周度成交量基本维持在1200套的正常水平。

由此可见,现时广州二手市场整体成交表现仍相对平稳。

广州中原研究发展部认为,本月二手市场主要特征有以下几方面:  

(1)新增客源明显减少。

据广州中原研究发展部监测统计,本月新增购房客数量环比4月大下降26.48%,看房客幅减少。

目前二手成交多以往期旧客为主,购房客户的入市热情明显不及3月、4月同期。

(2)部分客户分流一手市场。

五一黄金周期间,开发商推货积极,超3000套房源集中“爆发”,促使不少客户转至新房市场,致5月首周成交(781宗)跌至年内低位,仅高于春节周。

(3)业主放盘相对积极。

据监测统计,进入5月份以来,每周录得的新增房源数量相对可观,均处于千套以上,月度新增房源数量更是环比大涨18.79%。

在盘多客少的情况下,大部分板块业主愿意下调价格以促成成交,如白云金沙洲板块、海珠赤岗板块等。

因此,刚需客户可适时入市,争取“实惠”价格,减少购房成本。

但仍存在部分板块业主心态强硬,基本不存在议价空间,如越秀东风东板块。

 5月市场热点

高总价盘源需求减少,成交占比下滑

本月较为明显的一个特点是, 500万以上的高价盘源成交占比下降显著。

据广州中原研究发展部监测,2019年2-4月500万以上的高价盘源成交占比基本维持在22%左右上下波动.

2019年5月成交占比下跌至19.7%,环比净减3.1%;

而200-500万元区间的盘源成交则有明显增加,5月成交占比环比大增4.7%。

广州中原研究发展部分析认为,500万以上的高价盘源减少显著的主要原因为:

前段时间,部分高价板块如珠江新城、滨江东等成交活跃,需求相对较旺,致使消化了不少板块的优质盘源及客源。

而本月未能及时补充,导致整体需求下滑,成交占比回落。

分区点评

番禺稳居首位,黄埔、荔湾成交逆市而上

从各区成交情况来看,本月大部分区域成交有所下滑,其中天河、增城、越秀三区表现尤其明显。

本月分别成交493宗、787宗、294宗,环比分别下滑21.2%、13.4%、13.5%。

另外,本月番禺成交虽环比下跌11.5%,但仍以858宗的成交量排名各区首位。

其市桥、大石等刚需居住板块市场需求依然活跃,客户青睐度较高。

此外,需求指出的是,黄埔、荔湾两区成交量不降反升,本月分别成交277宗、242宗,环比上涨7.4%、16.3%。

其中,荔湾涨幅明显主要由于上月荔湾成交表现低迷(仅208宗),而本月需求回归常态,促使成交合理回升。

天河区

东圃成交下滑,新盘“杀伤力”强

本月天河二手网签宗数为493宗,环比下滑21.2%。

但据中原成交显示,本月天河公园板块成交保持活跃,板块多个优质房源成交活跃

如理想蓝堡国际花园、东方新世界等,其成交均价分别为58064元/平、72381元/平。

目前购房客户多以80后为主力,90后为辅。

另外,据广州中原研究发展部监测,本月东圃板块成交活跃度出现明显下滑,成交占比下滑至6.9%,环比净减4.7%。

据广州中原研究发展部调研了解到,本月东圃板块成交下滑除业主心态强硬、看房客明显减少等因素外,其主要因素为珠江花城等新盘的分流问题。

越秀区

学霸房需求旺,部分业主存在反价现象

2019年5月,越秀区二手网签均价为40029元/㎡;阳光家缘中介网签量为294宗,环比下滑13.5%。

但需要指出的是,本月学霸需求客户入市热情相当高,部分如东风东板块、小北路板块等优质教育资源板块成交表现活跃。

据广州中原研究发展部监测发现,2019年1-4月,越秀区学霸房需求成交占比基本维持在20%-30%之间;

截至2019年5月,越秀区学霸房需求成交占比飙升40.0%,环比净增19.4%。甚至较3月旺季净增10.7%。

另外,据调研了解,由于部分优质教育资源板块看房客户明显增多

业主心态相对强硬,基本不存在议价空间,部分业主甚至存在反价现象。

比如五羊新城一套15㎡的单位,原本售价仅仅85万元,但因多台客户有购买意向,业主最后反价至100万元。

本月学霸房需求成交活跃主要有两方面原因:

一方面,目前东风东、小北路等学霸房片区业主供应积极,优质房源充足,客户可选择性较多;

另一方面,客户主要为了明年孩子入学做准备。

考虑到贷款、过户、日后的装修以及后期处理等各方面因素所需时间较长

不少客户选择在此时间段置业,确保明年能够准时入学。

海珠区

海珠西大盘受广钢新房分流

5月份,海珠区二手住宅网签宗数为509宗,环比下滑6.3%。

但本月海珠区江南大道南板块反而有不俗表现。

其中富力顺意花园、保利花园成交最为活跃,5月成交均价为40743元/平、41486元/平,套均均价仅为320万元/套、317万元/套。

另外,据广州中原研究发展部调研了解到,本月海珠区的海珠西板块整体表现则相对一般,其板块“热销盘”光大花园本月成交量亦出现回落。

主要由于光大片区业主心态相对强硬,部分业主议价空间较小,客户接受意愿不高。而5月广钢新城一手项目推货积极,货量充足。

且楼价与光大花园相当,目前板块两大热盘中海花湾壹号及保利碧桂园公园大道在售均价仅50000元/平左右,而本月光大花园中原成交均价为52119元/平,二手楼价反超新房。

因此,若二手房放盘价居高不下,而新房推货积极,将促使部分客户分流至一手房,或将持续观望。

广州中原研究发展部认为,放盘价居高的业主可适当下调放盘价至市场价,以加快出售房源。

荔湾区

散盘成交向好,刚需客户市场需求大

5月,荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数为242宗,环比大涨16.3%,而二手住宅网签均价为32258元/平,网签均价略有回落。

据广州中原研究发展部监测,荔湾成交活跃板块为中山八路板块

其中板块向来成交活跃的珠岛花园,本月成交持续向好,本月成交均价在32123元/平,套均总价仅222万元/套左右。

此外,本月荔湾区散盘业主放盘活跃,市场盘源充足,致使成交明显上扬。

根据中原成交显示,2019年1-4月荔湾区散盘成交占比基本集中在20%-30%区间徘徊,而本月占比上升至40.0%,环比大幅增长15%。

其中,本月散盘成交多集中在逢源路、文昌北路一带的旧老梯楼为主,其成交均价相对较低,分别为22158元/平、23064元/平,其套均均价仅为140万元/套、182万元/套左右,入市门槛很低。

加上周边生活配套相对完善,居住氛围浓厚。因此,受到不少的刚需客户所关注。

白云区

金沙洲板块业主急卖但客少,议价空间大

5月份,白云区二手住宅网签宗数为458宗,环比下滑8.9%。

据广州中原研究发展部监测发现,本月区域优质社区楼盘成交表现活跃;

如白云大道板块的时代玫瑰园、罗冲围板块的富力桃园等,本月成交均价分别为40492元/平、32455元/平;

而需要指出的是,本月机场路板块的“明星盘”汇侨新城成交萎缩严重

主要由于板块在售新房保利紫云(五一推销价35000元/平)和纵横揽云(38000元/平)价格与汇侨新城相当,从而不少二手客户转移至新房市场。

另外,据广州中原研究发展部调研了解到,近段时间以来,白云金沙洲板块二手楼市表现为急卖业主较多,而板块购房客户较之前明显减少。

目前金沙洲板块市场整体放盘价虽没太大的变动,但如果有客户有购房意向的话,业主的议价空间会较之前增大,议价幅度基本上升至5%以上。

如近期成交的一套38㎡一房的城西花园东南向单位,由于业主急于资金来换房,房源出售总价从原来的110万元,最后下调至100.5万元成交,降价幅度近10%左右。

另外,亦存在有的客户看中房源后,与业主谈到相对“实惠”价格,但最后仍然放弃购买。

造成部分业主对市场的信心较弱,后市预判相对悲观。

由此可见,目前金沙洲板块业主虽降价让利以促成成交,但因上门客较少,整体成交依然不容乐观。

番禺区 

祈福新村供应减少,市桥板块成交维稳

2019年5月,番禺区二手网签均价为25683元/㎡;阳光家缘中介网签量为858宗,环比下滑11.5%。

据监测发现,本月钟村板块成交亦出现回落,二手网签宗数环比下降10%左右,主要由于板块放盘积极度相对较低,业主多处观望状态。

以板块代表楼盘祈福新村为例,据中原数据显示,2019年5月,祈福新村录得的中原新增放盘量同比去年大幅减少近5成。市场上货量稀缺导致客户可选择性降低,成交出现回落。

另外,需要指出的是,本月市桥板块市场需求表现平稳,二手网签宗数环比4月基本持平。

广州中原研究发展部认为,市桥板块作为番禺的“老城区”板块,片区居住氛围浓厚,生活配套齐全,加上价格相对低洼,对于不少刚需置业有较强的吸引力;

另外,配合广州地铁18号线、22号线的规划建设,市桥板块和直接与南沙灵山岛尖、荔湾白鹅潭等多个未来重要金融规划区链接,板块楼市价值提升潜力较大。

预测

6月成交维稳,二手分流问题将有所好转

虽然5月作为传统的销售旺季,但由于五一假期延长造成客户外出旅游增多及一手推货积致使二手客户分流等因素影响,成交出现回落。

但预测6月成交将保持平稳,跌幅不会进一步拉大,周度成交集中在1200宗上下波动。主要根据以下两个方面分析:

一方面,从近5月二手带看数量情况来看,自3月出现明显冲高外,4、5月均处于高位稳定,目前市场仍有较大的需求;

另一方面,部分开发商需消化五一行情。

五一黄金周假期过后,新房新批供应每周平均仅有15万㎡的新增供应,开发商推货速度放缓,预计一手市场对二手楼市冲击不会太大,预计二手置业客户分流问题将有所改善。