土地市场火热偿债高峰期到来 房企海外融资规模井喷

　　房企海外融资规模持续井喷。中原地产研究中心统计数据显示，7月以来，15家房地产企业发布海外融资计划，融资金额超过百亿美元。在境内融资预期收紧的背景下，房企加大了海外融资力度。业内人士称，上述房企积极融资，一方面和偿债高峰期集中到来、融资预期收紧有关，另一方面和土地市场持续火热有关。预计下半年热点地区土地市场延续火爆。

　　融资成本不一

　　从融资成本看，房企之间分化明显。部分房企海外融资利率低于6%。以合景泰富为例，公司7月3日发布公告称，已额外发行于2024年到期本金总额2.25亿美元的优先票据，票面利率为5.875%，优先票据上市及买卖于7月4日生效。

　　不少房企海外融资成本高于10%。以弘阳地产为例，公司日前公告，已发行于2022年到期金额为2.5亿美元的10.5%优先票据，票据上市于7月4日生效。天誉置业7月8日公告，将发行1.05亿美元于2023年到期的优先票据，票面利率为13%。发行票据主要用于若干现有离岸债务再融资及用作其他一般公司用途。

　　有的房企连续进行多笔海外融资。以禹洲地产为例，公司7月3日公告，进一步发行于2023年到期、金额为4亿美元的6%优先票据。新票据将与2016年10月25日公司发行的于2023年到期金额为2.5亿美元6%优先票据合并组成单一系列。此外，公司于7月2日公告，将发行于2020年到期本金总额为2亿美元、按年利率5.5%计息的优先票据。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，2018年四季度以来，房地产企业融资计划实施逐渐井喷。从企业融资情况看，2018年四季度以来，房企融资难度相比之前有所缓解，但难度依然比较大。但房企“缺血”过多，融资需求依然井喷。2019年5月以来，针对房地产行业融资渠道监管趋严，特别是信托收紧预期明显。在此背景下，房企加快拓宽融资渠道。

　　据了解，银保监会对近期房地产信托业务增速过快、增量过大的部分信托公司进行了约谈警示，要求增强大局意识，严格落实“房住不炒”的要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展。控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。张大伟预计，随着融资难度加大，融资价格可能进一步上行。

　　土地市场高位运行

　　对于房企加快融资节奏的原因，业内人士称，一方面和偿债高峰期集中到来、融资预期收紧有关，另一方面和土地市场持续火热有关。

　　张大伟表示，春节过后，信贷市场出现一定松动，房企融资增量明显增加。同时，部分城市土地市场持续升温，房企积极拿地。中原地产数据显示，近期土地出让规模持续高位运行。2019年以来，全国50个大城市合计卖地2.15万亿元，同比增长15.9%。分季度看，一季度整体低迷，二季度全面复苏，三季度以来土地市场成交火爆。

　　一二线热点城市今年以来土地出让规模较大。其中，杭州市出让土地1458.5亿元，武汉出让土地949亿元，北京出让土地944亿元，天津出让土地902亿元，苏州出让土地883亿元。

　　部分热点地区地块受到房企追捧。以深圳地区为例，深圳市土地房产交易中心日前集中出让5宗居住用地使用权，合计出让面积约17公顷，总建筑面积约68.97万平方米，挂牌起始总价约154亿元。拍卖前三天，房企缴纳保证金数量高达1100亿元，单一地块竞买者均超过11家。最终，5宗地块以223.84亿元成交，溢价率超过45%。

　　张大伟表示，经历2018年严格的土拍市场后，不少房企需要补充土地储备，因此拿地积极性较高。其中，二线梯队房企拿地最为积极。预计未来土地市场会出现一定程度分化，热点地区优质地块的争抢会持续激烈，非优质地区定价可能出现下调。预计房企在三四线城市拿地金额会进一步萎缩，一二线城市土地市场会进一步升温。

　　下半年平稳为主

　　对于下半年房地产行业整体走势情况，张大伟表示，不少城市在增加土地出让。如果出现过热现象，不排除调控升级的可能性。楼市方面，今年以来，针对房价大幅上涨的区域调控持续加码。以苏州地区为例，在土地市场和楼市均升温明显的情况下，今年以来当地出台了多项调控政策。

　　二手房市场方面，诸葛找房指出，2019年上半年，在“房住不炒”的政策总基调下，各地政府根据房地产市场情况因城施策，确保市场平稳运行。百城二手住宅挂牌均价在2月份触底之后小幅上涨，涨幅逐渐收窄趋于稳定。上半年，10个重点城市二手住宅成交量同比上涨14.09%;成交量整体表现出“前高后低”态势，且城市间分化明显。

　　诸葛找房预计，随着新房项目放量入市，二手房二季度成交量有所下滑;从市场情绪各类指标看，市场观望情绪有所加重，二手房市场面临较大压力。“稳地价、稳房价、稳预期”仍是下半年及政策基调，重点城市住宅成交量将由小幅下跌趋于稳定，购房者持续观望谨慎入市将成为常态。

　　新房市场销售方面，张大伟指出，2019年上半年房企销售继续分化，多数企业以平稳为主，部分房企涨幅放缓明显。考虑到不少房企6月份冲刺半年报业绩动机较强，预计房企7-8月淡季的销售数据压力大。

（来源：中国证券报 董添）