观点直击 | 黑石物流平台“龙地”与新CEO首秀

周四早上8时，黄咏祥身着深蓝色西装，带着无线耳机，一脸笑意地出现在屏幕前。

他如今的新身份是黑石旗下中国物流平台龙地首席执行官，负责龙地的管理和未来发展。据悉，这是黑石首次聘任该职位的高管。

一开场，这位CEO笑着介绍道：“你们也听得出来，我是香港人。”他刚刚从香港返回内地，经历了14天隔离，如今一家人搬到了上海。

查阅过往经历，在今年7月份加入龙地前，黄咏祥在信息管理公司铁山（Iron Mountain）担任亚洲区CEO一职，七年间成功主导了多个并购项目，并带领亚洲地区收入显著增长。

“铁山之前，我在不同行业做过管理工作，包括医药、农业，也在麦肯锡咨询公司当过顾问。我毕业以后第一份工作就是波音公司工程师，可以说我经历过不同的行业，感受过很多不同公司的文化。”

接触过不同文化与行业的这位管理者，如今来到了黑石物流平台——龙地。

谈起新身份，黄咏祥情绪高昂：“面对这个新的工作、新的挑战，我特别兴奋，我对物流这个板块特别看好，也对黑石在物流行业的经验、投资眼光和收购能力非常有信心。”

龙地现身首秀

对外界来说，黑石做物流地产并不稀奇，物流资产在这家资管机构的全球投资图谱里占据了十分重要的位置。

但是，“龙地”这一名字却稍显有些陌生。

零星信息显示，龙地为黑石集团在中国创立的物流资产管理平台，由黑石于2018年左右成立，管理着黑石于中国境内的物流资产。

虽已成了三年多，但这个平台与CEO黄咏祥一样，几乎是首次在公众前现身。这或许可以从黑石的中国物流地产发展脉络中，找出一些原因。

据观点地产新媒体了解，黑石集团在物流地产领域投资始于2010年，截至目前已完成200多笔交易，收购了超过10亿平方英尺（约合9300万平方米）的物流地产。

在国内，黑石于2013年开展第一笔投资，投向了上海一个物流开发项目，开始布局中国物流地产生意。

前五年的发展比较温和，据悉在2018年将物流资产纳入龙地平台时，黑石投入的总面积仅为180万平方米。但在随后三年间，物流地产火热，加之黑石投资的倾斜，其在国内的物流地产投资规模迎来快速增长。

时任黑石集团高级董事总经理的王天兵，在2018年接受观点地产新媒体采访时曾表示：“我们全球重点关注的板块是物流地产，在中国，黑石也在搭建物流仓储平台。”

在他看来，物流仓储是看供给和吸纳，看租赁面积的需求和供给。而从需求来说，目前非常大，所以是一个租金增长相对比较高的行业，也是机构投资者比较喜欢的投资产品。

据悉，黑石于2018年10月以2.75亿元收购东百集团旗下一家物流业务子公司佛山睿优80%股权；2019年6月，黑石集团旗下地产基金与第一产业集团签署战略合作协议，双方就第一产业在全国范围内开发建设的物流园区开展全方位的深度合作。

2020年，黑石在中国的物流地产投资进入黄金期。

一方面是疫情挑战中带来的机遇。据悉，疫情爆发后对线上零售、生鲜电商的需求刺激，加速了物流仓储的发展，也为黑石带来了更多收购机会。

去年以来，黑石在佛山、长沙、太仓、武汉、郑州等都有所投资布局，同时还在上海新建成一座物流园区。

另一方面，更多是缘于机会性投资。2020年10月，在“三条红线”监管下作为踩线企业之一的富力，急于出售资产获取现金——于是，黑石以44亿元收购了富力广州国际机场综合物流园70%股权。

这一物流园计划总建筑面积为超过120万平方米，这无疑是对黑石国内现有物流投资组合的有效补充。据悉，收购完成后，黑石在中国的物流投资组合将扩张约三分之一。

黄咏祥在此次线上会议就提及，富力项目是粤港澳大湾区的最大城市物流园区。

其称，短短不到三年时间，龙地物流仓储面积从180万平方米增长到500万，呈现很可观的增长率，如今规模已经是中国排名前5位的物流投资组合。

因此也可以理解，在经过2020年的发展尤其是收购富力物流园项目之后，“龙地”这个平台有了底气以及对外发布的时机。

黄咏祥也表示，专门设立一个仓储物流平台有许多优势，包括资产的标准化、质量的一致性、市场和客户的信息共享，使其可以享受规模效益；同时，对租客来说也是一个很好的事情，可以在投资组合里面选择扩张。

“所以我们做这个资产平台，第一是想把管理做得更好，让管理标准化；第二是让我们的产品对客户更有吸引力。”黄咏祥称。

看好中国物流

截至目前，龙地在国内管理着占地超500万平方米的现代仓库组合，涉及全国18个城市、40个物流园区。

黄咏祥披露，目前龙地旗下物流项目出租率均超过90%，租户主要是第三方物流、电商，还有冷链、生鲜等快速增长且防御性比较高的行业。

他提及，最大的租户是京东，占了龙地整个投资组合大概9%。

从这位新CEO的描述中，我们可以感受到黑石对于国内物流地产拥有着庞大的规划与野心。黄咏祥表示，龙地未来主要任务是通过继续在一线物资集散中心城市寻找优质资产，建立一支具备很强管理能力的团队，扩展资产管理平台。

截至目前，黑石在中国物流方面已经投资了超过8.6亿美元，折合超过55亿元人民币。

“我们是一直在中国物流行业寻找一些有吸引力的投资机会。”黄咏祥称，从收购标准来说，黑石的策略是追求一些更大、更复杂的交易，专注于一些增长强劲的一线城市。

即是说，在标的物色过程中，或许倾向于譬如富力物流园此类大型项目，既有成熟的规划与团队，又可以快速扩大物业组合规模。

黄咏祥表示，目前重点还是放在广州、上海等一些门户城市以及接近城区的区域，这样可以帮助满足很快增长的最后一公里物流需求。

黑石之所以如此看好中国物流业，黄咏祥道出背后的两方面原因。

一方面是不断壮大的中产阶级，预计未来10年将会增长52%；另一方面则是电商的革命，从2015年到现在，电商渗透率一直保持每年18%的复合增长率，同时中国经济呈现快速复苏的景象。

“中国是2020年全球唯一一个GDP正增长的主要经济体，所以黑石对中国房地产特别是物流方面非常看好，而且趋势也是非常好的。”

黄咏祥强调，大中华区是黑石非常重要的市场，在这里也建立了多元化的房地产投资组合，除了物流还包括写字楼、购物中心，甚至住宅。

然而，近来国内对科技企业的监管收紧，让市场不免担心对于物流园区的影响。

对此，黄咏祥则持乐观态度，认为物流这个行业趋势会持续下去，尤其是在中国，受益于上述提及的不断增长的中产阶级，以及消费、电子商务趋势的推动；而且，中国作为科技领导者这个角色，也使得中国科技公司的增长进一步刺激对仓储的需求。

“所以，我们认为科技对物流行业是很正面的刺激。”