原报告 | 上海租赁新时代

观点指数 上海市首轮集中供地共成交8宗纯租赁用地，拿地企业以国企为主，其中松江区两宗租赁用地由国资与长租运营商合作获取，政企合作拿地模式为长租运营商进入土地市场提供新思路。

从租赁用地布局来看，2019年至今，已成交的租赁用地涵盖上海15个城区，覆盖环线内外。其中郊外偏远地区由于租房需求少，租赁用地供应相对较少。

此外，租赁用地拿地企业以国有企业为主，在促进租赁市场积极稳健发展方面，起着基石作用。

但拿地企业中已建设了长租品牌的较少，且集体租赁住房项目多数为大体量项目，对企业运营管理提出更高的要求。

目前新建租赁社区项目案例较少，租赁用地持有方在客群定位、产品设计、投资测算、成本控制等方面需搭建适用企业发展的标准化模型，无疑是一个全新的挑战。

国企进军租赁市场，租赁用地多数布局郊外

今年“两集中”政策下，多地推出竞自持、竟配建、租赁用地等相关土拍政策。其中，上海市首轮集中供地下共出让56宗地块涉及13个区域，其中8宗为纯租赁用地。

数据来源：观点指数整理

上海首轮集中供地共成交8宗纯租赁用地，合计出让面积达136047.5平方米，均以底价成交。

拿地企业以国资为主，其中松江区两宗地由上海松江经济技术开发建设集团有限公司和旭辉瓴寓合作拿地，未来入市的租赁社区或交由旭辉瓴寓运营管理。长租运营商与政府或资本方合作拿地，成为长租运营商进入租赁土地市场的重要途径。

从拿地企业看，仅上海华泾集体为首次拿地，松江国资委、临港城投等此前均有收获租赁用地。上海建工虽有一定规模的自持用地，但其并未推出长租公寓品牌。

数据来源：观点指数整理

成交的租赁用地多数位于外郊环、中外环和内中环，郊外偏远地区租房需求少，租赁用地供给相对较少。

来源：观点指数

从拿地企业来看，上海租赁用地拿地企业以国有企业为主，拿地规模占比近八成。

值得关注的是，除上海地产外，上海电气、上海光明食品、上海城投、中国铁建等国有企业积极进军租赁市场，发挥国企作用配合租赁住房规划，在盘活存量土地资源、增加租赁住房供给、稳定租赁市场等方面起引导作用。地方国企进军租赁市场，或会促成租赁市场良性竞争。预计未来一段时间内，租赁用地拿地企业依旧以国资企业为主。

以华为、网易等民企为代表的跨界企业亦陆续加入租赁用地拿地行列，但跨界企业更多为解决员工住宿问题。如华为2020年以173782万元摘得上海市青浦区三宗租赁用地，按照规划用于建设华为人才公寓。

国家队搭配长租品牌，大体量项目对运营管理提出考验

据观点指数不完全统计，当前拿地企业中已推出长租公寓品牌的有上海地产、中海地产、上海城投、华润置地等，不足10家。有部分拿地企业与长租公寓品牌合作，共同筹建运营租赁住房项目，分摊运营风险。

来源：公开资料，观点指数整理

中国宝武集团旗下的宝地资产推出友间公寓，目前在管项目共14个，提供租赁住房3000余间。

此外，张江集团于2019年与海尔联手打造中国首个纯租赁智慧中心公寓——张江国际社区人才公寓，亦已入市。

来源：上海住建局，观点指数整理

在上海租赁用地拿地规模靠前的企业中，仅上海地产在建租赁住房项目有11宗，预计入市时间集中在2021-2022年。

2018年，上海地产推出了租赁住房业务线品牌“城方”。目前，城方已在营的大体量租赁社区案例有活力社区江月路店以及城寓超级社区·华山路店等，均是属于城市更新项目。但针对市场化租赁用地新建租赁住房项目仍在摸索阶段。

从已成交的租赁用地来看，多数为1000套以上的大体量房源。而当前已入市的租赁社区中，大体量的案例较少，可借鉴的经验相对匮乏，对于企业未来运营管理来说充满挑战。

随着租赁用地供给增加，未来租赁项目入市势必增加，对于企业集中化运营管理能力要求更高，针对项目的客群定位、产品设计、投资测算、成本控制、户型设计等方面需搭建适用企业发展的标准化模型。

数据来源：观点指数整理

据观点指数不完全统计，上海今年预计入市的租赁用地（不含集体土地及竞自持用地）建设租赁住房项目共6个。预计入市项目的拿地时间多数为2017-2018年，租赁用地入市周期一般为3-4年，较普通商品房入市时间更长。

此外，由于国内租售比远低于合理区间，以重资产的方式做租赁项目，其回报率不仅低于商业办公，且计算其静态投资回收期或超过二三十年。所以，从上海租赁用地已成交情况来看，大多数租赁用地以底价成交，从而提高租金回报，促进租赁市场的发展。