杨红旭：楼市新政效果 千万别奢望

　　2月20日，国务院常务会议出台了五条房地产调控措施，被称为“新国五条”，是继2010年1月的“国十一条”、当年4月的“国十条”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新国八条”后，房产调控政策的第五次“升级”。

　　此次新政的主要内容分为五个方面，包括：一，完善稳定房价工作责任制，要求全国35个大城市制定并公布年度新建商品住房价格控制目标;二，坚决抑制投机、投资性购房，严格执行商品住房限购措施。具体而言，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施;其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施;严格实施差别化住房信贷政策;扩大个人住房房产税改革试点范围;三，增加普通商品住房及用地供应;四，加快保障性安居工程规划建设;五，加强市场监管。

　　此轮调控政策的出台，有两方面的背景

　　一是，自2012年二季度开始，中国房地产市场开始复苏，近三个月加速回暖，尤其是房价涨幅持续扩大。2013年1月，全国70个大中城市的房价指数环比上涨0.57%;同比增幅更首次由跌转涨，且涨幅一下跳至0.68%。一线城市继续领涨全国，北京、深圳和广州1月的房价环比涨幅超过2%，而之前一个月还只有1%多点。

　　另一个次要背景是，2月20日的会议是本届政府的最后一次常务会议，也是温家宝总理执政十年来的最后一次。巧的是，近十年来的绝大部分时间，政府都在实施房地产调控。从2003年的“121号文”打响“第一枪”，到2013年的“新国五条”这“最后一炮”，温总理为稳定房价可谓“鞠躬尽瘁”。

　　笔者之前曾多次呼吁：调控若不升级，一线房价将失控，并预测春节过后至5月是新政出台的时间窗口。没料到，春节刚过就见到了行动。

　　那“新国五条”的效果如何?这是社会上普遍关注的。关注集中在三个方面：

　　首先，任何一次高规格的调控，肯定会有效果。所谓高规格，往往包括国务院会议、国务院文件、部委通知等。中国楼市是典型的政策市，只要出重大政策，多多少少都会有些效果。比如效果最明显的一次，是2011年的“新国八条”出台之后，市场持续降温，全国房价于10月下拐，连跌了8个月。不过我们也应清楚，多数新政出台后，效果也仅仅表现为住宅成交活跃度下降，价格涨幅回落。不妨做个比喻：楼市温度达到80度了，若无调控，则将继续升至100度;但有了调控，温度也只是不再继续上升，或者一段时间后降至60度而已。高温依旧是高温，治标不治本。

　　其次，楼市处于上行期，不要奢望调控效果大。调控属于“有形之手”，市场属于“无形之手”，到底谁能更胜一筹，要看谁的力量更大。一方面，“新国五条”的内容总体看来新意不多、力度温和，即便还有后续的细化措施，其力度也无法与2010年4月的“国十条”、2011年1月的“新八国条”等相提并论。另一方面，更重要的一点是，当前市场属于去年“见底”后的上行期，大概处于上行通道的上半段近尾声或中场;而2013年则将处于上行通道的后半段。这就注定了“无形之手”的力量大于“有形之手”;到2014年，形势有可能逆转。

　　最后，本轮调控的具体效果还要看后续细则。笔者对“新国五条”的效果判断总体不乐观，具体情况取决于后续配套措施，也即相关部委和地方政府将会陆续出台的执行细则。