2014年房地产市场的十大思考：如何拥抱互联网

　　但从典型房企的毛利率来看，2013年多数房企的盈利能力下降，仅世茂等少数几家企业仍然保持一定的增长，行业利润水平逐步回归。越来越多的房企在一、二线城市集聚，使得土地成本上扬，而售价在国家调控下将维持相对稳定，从而毛利率仍有下降的趋势。2014年土地制度、财税制度等相关长效机制有望逐步确立。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，2014年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场有望逐渐回归理性。

　　大型房企在高周转、大规模开发房地产的同时，内心也在彷徨，也在积极寻找未来企业发展的其他支撑力量，部分大型房企在城市配套服务、电商、金融、农业、社区等跨业领域已经开始布局。万科配套服务商实践已经开始，其“第五食堂”已在全国范围内全面开花。2013年同为地产龙头企业的绿地集团，成立了“绿地产业发展中心”为中小企业提供“商务、资金、服务、宣传、发展”五大核心功能服务。2013年中国电子商务交易总额预计将达10万亿元，其中网络零售将超过1.8万亿元。在1.8亿元的零售总额中，40%是新增消费，这说明电子商务在促消费、拉内需方面起着重要作用。电商崛起不可避免地将对传统企业带来巨大冲击，国内连锁企业百强中，目前已有60多家投资进军电子商务。农村土地改革带来的现代农业建设以及新型城镇化带来的城市配套需求，都为房企的转型提供了巨大的市场机遇。

　　6、中小房企在细分市场可以做成小而美的企业

　　2014年随着改革的深入，中国的房地产市场发展将逐渐趋于成熟，成熟的房地产市场应该是大中小房企依靠自身的优势错位竞争、优势互补的市场。比如说，大型房企规模经济和开发实力更加明显，比较适合较大面积地块和市中心地块开发，而如果开发郊区小面积地块则运营成本相对较高，不具备竞争力;中小房企虽然资本实力和可利用资源有限，但企业灵活性相对较高，开发小规模地块经营成本低，可以集中资源深耕某一区域，并聚焦开发某一细分产品市场，做专做精，形成自己独特的竞争优势。

　　华夏幸福模式独特，以开发区投资运营见长。华夏幸福通过引入各种产业开发新型城镇，包括引入生物医药、航天城等多种行业，为所在区域和相邻城镇提供了各种就业机会和税务来源。2013年华夏幸福完成销售额374亿元，同比增长77%。在新型城镇化的背景下，开发模式有所创新的华夏幸福将进一步加速全国布局。

　　荣盛发展走的是在三、四线城镇快速增长的路径，顺着长三角、环渤海下来的高铁沿线扩张。扎根于河北的荣盛发展2013年销售额达到270亿元，同比增长48%。

　　包括隆基泰和、嘉凯城等新型模式带来的小企业的新生机，也会蓬勃出现。

　　7、与银行贷款相比，采用基金、信托、Ipo、海外债、众筹等直接融资方式对房企将更有利

　　2013年中央经济工作会议提出继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，同时要改善和优化融资结构和信贷结构，提高直接融资比重。在国外比较成熟的房地产市场上，房地产企业融资由公募市场融资、私募市场融资和银行贷款三分天下。我国房地产开发企业在开发和销售阶段仍高度依赖以银行贷款为主的间接融资方式，这种单一格局在未来将很难持续，房地产市场融资必然将逐步呈现多元化格局，直接融资比例提高。我国的直接融资所占比重连续多年来一直处在不断攀升的状态，直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。