2014年房地产市场的十大思考：如何拥抱互联网

　　由于投资者个人资产配置的要求，未来部分投资者可能会改变惯有房地产实物投资偏好，在传统的住宅、商业地产投资之外，逐步配置房地产私募基金以及证券化产品。在这种背景下，越来越多的成熟投资人出现以及机构投资者范围的扩大将为房地产企业直接融资创造基础性条件。此外，住宅去投资化趋势，为房企发展直接融资提供了良好的市场机会。住宅限购、限贷等需求调控政策，较好地抑制了住宅投机需求。从中长期发展来看，我国仍处于城镇化快速发展过程中，住宅供应优先满足自住性需求，支持合理改善性需求，控制住宅投机需求的政策将长期坚持。

　　从2009年开始，相继有绿地集团、复地集团、华润置地集团、越秀集团、莱蒙集团等进入银行业。2013年万科入股徽商银行，预示着未来房地产行业发展将呈现出新的特征和趋势。房企频频收购银行，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。

　　8、产业配比溢价将大于资本溢价

　　无论是千亿房企还是奔赴在千亿路上的房企，转型已经不仅仅是涉及行业内的转型，还通过做加法玩转跨界经营。近几年，房企涉足矿业、能源、体育、文化、酒业、金融业等行业，2013年万科也进入了金融业，接着又因恒大进入健康产业而达到沸点。

　　一直以来，房企的发展很大程度上取决于与银行的关系。银行一直为开发商提供贷款用于买地和进行房地产开发，而且也涉及向开发商的客户提供按揭贷款。有了自己的控股银行后，房企的境遇将大为改善。对于购买本企业产品的客户，万科可以让其通过徽商银行来办理按揭贷款，从而打造企业销售的一个核心竞争优势，同时也可以大大提升企业的流动资金。

　　在万科入股徽商银行后仅半个月，恒大用几乎爆炸性的方式高调宣布再次跨界。11月10日，在恒大登上亚冠之巅的第二天，恒大便召开新闻发布会高调发布新产品“恒大冰泉”，同时也宣布正式进军健康产业。从恒大冰泉的推广方式看，在销售渠道上选择驻点社区，在媒体的推广上也多与楼盘相结合，选择自家球队明星代言，最大化地利用了资源，并可以将广告的效应发挥到最佳，恒大冰泉的品牌效应最终还是回到了地产。

　　周忻卖米、恒大卖水，星河湾是米和水的结合，卖酒。开发商开始追求产业链赚整体的小钱，而不仅仅是某个环节的所谓大钱。

　　9、房企对追求持续经营的思考

　　2013年以来，各大房企都加快了涉足商业地产的步伐。房企商用地块储备的增多，一定程度上存在着供地变化的因素，但也体现出房企向商业地产领域发展的倾向。目前万科商业物业中最重要的部分是社区配套商业，此外还有部分区域中心型商业综合体，以及一些酒店、服务式公寓和写字楼。万科投入持有社区商业，一方面占用资金不高、租金收入持续稳定增长，同时还能提升万科住宅项目的销售附加值。除万科外，此前从未涉足商业地产的中海地产也开始持有一部分商业物业。而华润、龙湖、中粮这些在商业地产领域已有一些成绩的地产企业，在最近几年更是加大了投入。2013年前4月商业营业用房的投资金额，已占到房地产总投资的13%以上。

　　自2010年限购政策启动以来，商业地产被众多房企视为规避风险的最佳选择，持有型商业物业的稳定收益，以及目前商业地产市场尚未发展成型，使得房企对商业地产市场寄予厚望。并且大城市城镇化运转加速，公共资源的均等化需要加强，同时非住宅用地推出的占比越来越大，各种因素都需要房企从单纯住宅开发商转变为城市综合配套服务商。