邓浩志：广州行政区域改变 楼市前景并不明朗

　　一、本次改变的四个区域增城、从化、黄埔、萝岗的并、改均不会影响其发展定位及整体规划，目前广州各区仍按2020发展规划推进，所以各区不会有重要改变也不会出现重大利空和利好，对房地产长远发展属中性消息;

　　二、增城、从化未来将变成广州户口，其户籍将有价值上的提升，长期看利好两地，而短期则存变数;

　　三、从化、增城两地如不随广州限购，则于两地楼市为重大利好，或将推动两地楼市量价齐升。如两地随广州限购，则负面影响较大，从化度假盘，增城吸纳广州客之刚需盘均受到较大冲击，成交量或萎缩2、3成，价格或有实际下降;而两地本地客户刚需盘受影响则可能相对较小;

　　四、萝岗黄埔合并影响最为轻，影响的基本是衙门人事问题，规划基本没有变化，楼市更加没有影响。未来依然会呈现原萝岗区域较为强势，原黄埔区域较为弱势的情况(与两地发展规划差别有关)

　　五、从化、增城限购可能性。从完成年度调控目标看，两地不应该限购，两地的低楼价对稳定广州均价功劳很大，如限购则两地成交量必定下滑，则全市低价产品成交权重会下滑，不利完成目标。但去年中央发文要求限购城市必须覆盖下属行政区域，如广州按此执行，则限购可能性还是较大。

　　想坐增城、从化购房尾班车的需要慎重。目前并不是抢购两地物业的最佳时机，千万不要以为纳入广州后价值会大幅提升，如果限购则是利空大于利好，至少对于投资者而言，未来可以接盘的买家将受限购影响，将会少了许多。由于限购前景不明朗，建议投资者观望。

　　若两地限购，则两大区各板块的命运会有所区别。如从化街口镇，增城的荔城镇，两地都是自然形成的城镇，有着相对独立的产业、人口、需求，这些区域的项目有特定刚需客户群，所以受影响较小。而从化主打山水、温泉的，增城主打广州客的新塘板块等可能是未来受限购影响的重灾区，有资格购买的会大幅减少。

　　现在已经是2月份，按往年经验，年度房价调控目标已经在紧锣密鼓地讨论并接近公布了，而目前官方一点消息都没有。加上中央层面已经没有再提加强房地产市场调控，所以今年很可能不再公布房价年度控制目标，如果真的如此，则限售、限签、限价政策很可能今天在无声息中放开，增城、从化入广州后也不执行限购。

　　我不同意一种观点，认为增城、从化并入广州的目的就是为了拉低广州楼价。合并是从整个广州长远发展考虑的，相比下房价目标是鸡毛蒜皮的事情，中央到市政府绝不会为些小事费这么大力气。从全国各地情况看，今年似乎都不再公布年度调控目标了。但房价可能仍涨不少，就是把去年藏着掖着的高价成交逐步推出。