河北拟推楼面地价出让新规 土地成本将成为明白账

　　房价中包含多少土地成本将成为一笔明白账。昨日，记者从河北省住房和城乡建设厅获悉，12月1日河北省住建厅和河北省国土资源厅共同印发了《关于加强城市规划和用地管理改革的意见》(简称《意见》)，旨在加强城市规划空间管控，优化土地资源配置，规范用地行为，提高土地经营运作水平，尤其值得关注的是《意见》中推出的创新城市规划实施机制，以及转变用地管理方式，对城镇住宅、商服用地将实施按楼面地价出让新规。　　

　　明年底各市、县基本形成一张规划蓝图

　　《意见》明确未来河北将建立“多规合一”的城市规划编制实施新机制，形成统一的城市发展定位、发展目标、空间布局、生态环境保护格局和重大基础设施建设项目，实现开发边界、生态保护和基本农田红线、建设用地布局、开发强度协调一致的规划蓝图，2020年，城市建设用地规模与土地规划确定的用地规模相一致，城市用地布局与土地规划相衔接，推进市、县“多规合一”，建设“多规合一”信息联动平台，实现各部门之间信息共享共用。到2017年底，各市、县基本形成一张规划蓝图，初步搭建起信息平台，建立一套运行机制，规划实施新机制初步形成。

　　街区规模原则上控制在5至10公顷

　　在推进以街区为基本单元的控制性详细规划全覆盖方面，《意见》要求各地要编制以街区作为基本单元的控制性详细规划，街区规模原则上控制在5至10公顷，要明确容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地开发强度指标，统筹地上地下空间综合利用等。各地要抓紧制定土地使用与建筑管理技术规定和城市色彩、建筑风貌、街道家具等设计导则，推行“规划+规定+导则”的规划管理新模式。对于如何实施建设计划管理，《意见》明确提出各地要滚动编制近期建设规划，合理确定近期建设重点和发展规模，对重要基础设施和公共服务设施、生态环境保护等建设内容作出年度安排;编制年度供地计划，合理确定年度项目用地总量、空间布局和实施时序等内容，在计划期内可实施供应的建设用地应细化到宗地，拟出让宗地应明确范围和面积、用途、容积率(或计容建筑面积)、建筑密度、绿地率等指标。　　

　　未来将推行楼面地价出让

　　最值得关注的创新规定是未来将推行楼面地价出让，此举将改写河北土地出让以出让起始总价公示的规则，让土地成本在房产开发成本中的占比更为明白清晰。《意见》明确：对城镇住宅、商服用地实施按楼面地价出让，各地要制定按照楼面地价出让土地管理办法，明确实施范围、楼面地价计算方法、计入容积率的建筑面积、操作流程等内容。出让宗地应以街区为单元，按照国家有关规定，严格控制出让宗地的大小，对拟出让地块要明确规划条件，合理确定计入容积率的建筑面积。在地价评估的基础上，采用建筑面积计算楼面地价，制定建设用地使用权招拍挂出让文件、发布公告一律以楼面地价进行报价，出让时以楼面地价起拍、竞价，成交后要将楼面地价和总价款写入成交确认书和土地出让合同。规范地下空间使用管理，以出让方式提供使用权的，按分层利用、区别用途原则，根据所在地块对应用途的基准地价(或同一主体地上建筑楼面地价)的一定比例，确定土地出让金或出让底价。建设项目调整容积率的，按照国家国有建设用地使用权出让地价评估技术规范及相关政策，按照楼面地价补缴价款。鼓励重点地区带规划设计方案出让土地。　　

　　出让土地须完善设施配套建设

　　出让土地须具备动工开发所需的水、电、路等市政基础设施条件。项目配套建设的幼儿园、社区用房、垃圾转运站、公厕等设施，须与主体建筑同步规划、同步建设、同步交付使用。加强建设项目配套设施管理，规范配套设施的验收、产权移交，按规定移交属地政府或行业主管部门。

　　完善土地储备制度

　　各地要强化和规范土地储备，进一步发挥土地收储调控作用，促进土地资源合理利用。根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。要将依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地和其他依法取得的土地纳入土地储备范围。进一步完善土地储备程序，做好储备土地的前期开发和供应，强化土地储备资金收支管理。

　　加强评估监测

　　各地要建立城市规划和用地管理监测平台，对用地使用进行综合分析和总结评估，掌握动态信息，为近期建设项目安排、年度用地计划和年度供地计划编制提供技术支撑和依据，及时调整居住、商业、产业、公共服务设施、基础设施等各类开发建设用地的规模、结构和布局。加强土地信息监测，做好出让土地信息统计，适时开展楼面地价出让评估工作。

　　规范地下空间使用管理

　　规范地下空间使用管理，以出让方式提供使用权的，按分层利用、区别用途原则，根据所在地块对应用途的基准地价(或同一主体地上建筑楼面地价)的一定比例，确定土地出让金或出让底价。