保利发布第3份房地产白皮书 3个新趋势深刻影响行业走向

　　►经营市场：

　　理清发展逻辑、关注周期波动、聚焦核心城市

　　1998-2018年，房地产行业经历了房改以来高速发展的20年，这期间，增量开发是行业绝对主导，近年随着增量开发进入峰值时代，房企积极开启存量经营的发展布局，2018年，前期火热的长租公寓却遭遇“风波”已证明存量经营时代发展的波折。

　　Ⅰ 发展逻辑：增量开发市场利润的合理回归，是存量经营市场崛起的必要条件

　　任何行业发展的逻辑基础是资金的投入聚集，资金的轮转走向，很大程度决定行业的兴衰趋势。我们可以看到很多这种轮转关系，如房地产与股市之间的跷跷板效应，一二线城市与三四线城市的房地产周期轮动，房地产的增量开发与存量经营市场，同样存在着一定的轮转关系。过去20年，增量开发市场的高盈利性，是房地产行业高速发展的逻辑基础，大量资金涌入推动行业高速增长，同时反过来成为社会融资利率高原的保卫者。

　　近年来，增量开发的高盈利性已出现趋势性下降，房企的毛利率逐渐向社会资本平均回报水平回归。这种回归将从3个层面推动峰值时代向存量时代的过渡：一是房价涨幅放缓倒逼购房客户不再单纯依赖房价上涨获得升值收益；二是利润下行倒逼房企形成经营创造价值的思维和行动；三是收益下行带动社会融资成本的理性回调。因此，增量开发盈利水平的合理回归，很大程度上是存量经营市场未来能够真正崛起的必要条件。

Ⅱ 周期波动：存量经营与增量开发一样，存在市场周期波动规律

　　观察成熟的美国存量经营市场，存在着明显的周期波动规律。美国写字楼市场运行周期波峰明显，与经济周期高度相关，遭遇波谷阶段的1998年、2008年恰逢经济危机时点，且对房地产交易市场，经营市场运行周期相对较长。

　　国内一线城市的商办经营亦呈现波峰波谷特征。因此，研究存量经营市场，应和增量市场一样，关注运行周期规律，分析供求关系、政策环境等因素，从中寻找规律和机会。

　　Ⅲ 聚焦核心：存量经营比增量开发市场更不均衡，聚焦少数头部核心城市

　　不同城市房地产行业发展所处的生命周期阶段差异显著，少数头部核心城市的增量开发起步早、更成熟，存量经营市场的机会将更加突出。实际上，2018年是外资投资国内商办力度最大的一年，外资投资上海商办市场占比超一半，北京、杭州、武汉、南京等头部城市商办也吸引了海外资金目光。可以看出：国外资本对商办物业投资是波动的，且更注意城市选择，当前外资认为北京、上海等核心城市商办产品已具备投资性价比。

资料来源：《保利2018-2019年房地产行业白皮书》