保利发布第3份房地产白皮书 3个新趋势深刻影响行业走向

　　Ⅲ “冰山”成本消解，中西部核心城市首位提升

　　全国城市GDP TOP20折射城市格局的变化，背后是经济产业格局的变化。制约中西部发展的“冰山”远程运输成本，正在消解。武汉、西安、成都、贵阳等城市新崛起，承接了东部大量的高端制造业，形成具有自身特色的产业“名牌”。例如，武汉的装备制造和信息技术制造总产值均超千亿，成为“中国光谷”；西安成为“硬科技之都”、贵阳成为 “大数据之都”、成都成为“全球一流显示产业基地”等。产业地位提升，也使得这些城市房地产市场加速发展。

中西部核心城市人口聚力显著拔升是重要例证。对比中西部典型省份省会与省内其他城市小学生人数增幅，发现：2010年以前，省会对省内人口吸引力并不显著，具体表现为小学生人数增减是同向变化的；2010年以后，省会城市人口吸引力明显提升，如成都小学生规模累计增幅近四成，而同期四川其他城市小学生规模仍处于负增长区间。

　　人口规模拐点降至，人口分布走向“零和博弈”，未来高素质人口将进一步向大中城市聚集，这也是各城市打响“人才争夺之战”的底层逻辑。我们重申基本面（人口、经济、产业等）才是支撑房地产发展的根本因素，房地产发展是基本面的投射，城市的生命周期就是房地产的生命周期。

　　基于对全国城市生命周期的反复研究及验证，我们提出：峰值时代，房地产布局百城理论，聚焦百城，动态调整。聚焦 “胡焕庸线”东南，一二线城市及珠三角、长三角、京津冀三大城市群仍将主导峰值时代；北方人口、资源、经济向少数大城市的集聚效应会更明显，而当前“南强北弱”格局下，南方城市整体看布局机会点优于北方。同时，随着产业发展格局和城市格局的变化，动态调整百城名单。

　　Part Ⅱ 市场运行周期

　　增量开发市场、存量经营市场均面临短周期波动、调整

　　当前行业发展环境“错综复杂”， 经历过去三年的超级大周期，市场回归理性、回归真实居住需求，不论是增量开发，还是存量经营市场，均面临短周期波动、调整，但其中亦不乏结构性机会点。

　　► 增量市场：

　　2019年总体调整，先行一二线有望率先筑底

　　Ⅰ 当前市场阶段：全国性市场拐点已现，从“轮涨”到“轮调”

　　本轮全国周期是从去年3季度开始趋势性走弱，全国性市场“拐点”出现在四季度。金九银十不如预期，是全国市场拐点出现的重要时点，据微观项目监测反馈，四季度多数城市开始出现“以价换量”现象，这也基本符合我们2018年初的判断，当时的判断是2018年上半年比下半年好，市场氛围逐季度走弱。

　　Ⅱ 本轮周期三大突出特征决定2019市场走势

　　1．城市轮动分化，不同城市的周期阶段差异大

　　不同与以往周期大多数城市市场阶段几乎是同步的，本轮周期中，全国范围内不同城市市场“春夏秋冬”同时都存在。从70城新房价格指数可看出，以往各线城市价格变动时点基本一致，前后时间差不超过一个季度；而本轮周期先行一二线城市2015年下半年开始领涨，于2017年年中逐步走向横盘或调整，而三四线城市周期差异更为显著，城市群三四线紧随核心城市，中西部非城市群三四线周期滞后先行城市一年以上。

2．行政强干预左右市场供求，致市场信号部分失真

　　本轮调控政府介入程度之深，调控工具之多，恰恰证明政府对房地产的重视程度之高，其中行政手段在本轮调控中色彩浓厚，对市场供求价的直接影响较大。调控工具丰富，但政策效果存在一定程度对冲，如限购限贷降低有效需求，而限价、摇号则传导“产品性价比及稀缺性”信号。另一方面，行政干预下正常供求规律自平衡能力减弱，部分二线城市房价体系扁平化，市场存在局部失灵。

　　3．房价和购买力错配，三四线城市购买力透支下带来更长的寻底期

　　本轮房价涨幅超以往任何周期，从分线城市成交总价占比来看，一线城市总价段300万以上成交占比明显提升；二线城市100-300万总价段产品成主流；三四线总价段100万以上产品占比提升20多个百分点。

　　2019年，我们不可忽视中央“稳地价、稳房价、稳预期”的决心，为保证楼市平稳运动，中央将持续对冲，通过授予地方灵活空间，用政策面（如放宽落户条件、取消限售）、资金面（如购房利率上浮区间下调）等工具释放利好。随着资金从三四线城市向一二线城市回流，预计全年市场将延续调整，先行一二线城市将有望率先筑底。