贾卧龙：二次降准力微 楼市将重返“低潮期”

　　今年3月以来，楼市步入一年中传统的销售旺季，随着首套房贷利率下调、压抑良久的刚需集中爆发以及开发商卖力促销“以价换量”，全国楼市成交普现“回暖”，楼市迎来了名副其实的“金三”。4月份销量虽略有回落，但也尚称得上“银四”。不过，5月楼市行情不再“给力”，首周成交量逐步下滑，“红五月”渐行渐远。存款准备金率年内二次下调，但对楼市影响有限，难形成强大提振作用，楼市未来三月仍然很有可能重返“低潮”状态。

　　“强心剂”药效减退 楼市再陷“深度低迷”

　　早在三月楼市乍现“小阳春”之际，我们就预测过，此乃“真回暖假反弹”，不可否认，这波“暖流”确实为楼市送来了一股春风暖意，但并不足以支撑楼市的掉头反弹。这是因为，无论从“限购令”还是“货币政策”来看，都没有大幅放松的迹象和可能，也就是说，制约楼市反弹最重要的两个“紧箍咒”依然存在。

　　而三四月份楼市之所以“回暖”，主要由于首套房贷利率下调、刚需集中爆发以及开发商“以价换量”，这三味“强心剂”同时注入的结果。不过，“强心剂”虽然效果立竿见影，但一旦药效减退，则“回暖”也将随之式微。具体来说，日前工行首套房贷利率8.5折已在多地叫停，且有多家银行跟风缩至9折;刚需经过阶段性的释放之后已至“瓶颈”、后劲乏力;由于地价等成本因素的制约，开发商降价空间有限，随着2011年9、10月份和今年年初的两轮“降价潮”，开发商已经让出一定的折扣优惠，进一步降价空间在缩减。

　　“紧箍咒”没除，旧的“强心剂”药力在减退，新的“强心剂”尚未成型，楼市未来几个月内反弹无望，回暖亦难期。

　　屋漏偏逢连夜雨 淡季来袭“雪上加霜”

　　楼市惯有“金三银四红五月”和“金九银十”一说，处于中间的六月、七月和八月是一年中继“春节”后的第二段传统销售淡季。这是由于，步入六月，日渐炎热的天气会对客户到访楼盘产生一定的阻力，尤其至七、八月酷暑时分，客户上访量会受到更大影响，而这对于低迷的楼市来说无异于“夏日里的寒意”。

　　除却外部因素影响外，房企自身还面临着日益增大的“库存”和“资金”压力，而这两种压力将在销售淡季令房企更加难以承受。数据显示，今年一季度，A股137家上市房企合计库存高达12970亿，而在11年年报中，这一库存指标则为12150亿，也就是说，一季度上市房企库存再次上涨了800多亿，上涨比例达到了6.7%，库存压力不容小觑;至于资金方面，A股137家上市房企一季度负债14288.6亿元，比去年年底13772.5亿元的负债总额上涨了3.7%，包括万科A、招商、保利等龙头房企负债率较年初均有小幅上涨。而房地产整体行业负债率，在2011年创下72.1%的高点之后，一季度该项数据接近73%，再创历史新高。

　　4月12日晚，央行宣布年内第二次下调存准率0.5个百分点，释放流动性4000亿元，为楼市增加了遐想空间，而地方微调近日来的“蠢蠢欲动”，似乎也为开发商透露出些许“曙光”。不过，在银行仍然严控房地产领域贷款的情况下，此次存准率下调对楼市而言影响甚微、利好有限。地方微调虽然“满腔冲动”，但能否博弈过中央仍是未知，况且即便“微调”盖过“调控”，见效也需时日。现实是，3、4月的楼市回暖“强心剂”已在消退，6、7、8月的销售淡季正姗姗而来，楼市仍将重返“低潮期”，房企对此应有足够认识，不宜过度乐观，并提前做好心理准备，尤其要紧紧抓住并利用好每一次的政策“窗口期”。